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买楼花千万别看走了眼 如何评估风险?

  在现今活跃的房地产投资市场,买卖楼花已经得到普遍认可。一些地产开发公司在房屋建成之前想了解市场上人们对发展项目的反应如何,就会预先发售一部份楼花。这个时候的房价是比较便宜的。

  在购买楼花时,除了价钱,设计和规划图,买家应该仔细检查合同条款。比如要留意撤销合同是否会受到相应的惩罚?楼花是否可以转让?更要了解楼花优劣的地方,如地理位置、升值潜力、发展商的声誉等等。

  对于地产开发商来说,楼花的销售令他们可以在房屋建成之前收回一部分成本,获得一定的流动资金。楼花最大的诱惑无疑是价格,平买贵卖是投资者所期望的。一些为了投资而购买楼花的买家,会等其建成并全面上市销售时再以当时的市场价转手卖出。这时价格通常比楼花的售价贵,原买家便可赚取差额利润。另外,对于买家来说,购买楼花的选择性较大,买家可以根据自己的需求选择不同楼层、不同户型或是不同朝向的单元。由于楼花具有一定价格上以及选择上的优势,许多炒房者热衷于对楼花进行投资。

  在决定购买楼花之前,买家一定要深思熟虑一番。楼花毕竟不是现房,很多方面还存在著不确定因素,买家在购买了楼花之后需要承担一定的风险。在整个项目竣工之前,买家并不知道房屋最终的质量将会如何。另外,建造项目存在延迟竣工的可能性,Closing date可能会延迟。所以购买者需要对项目开发商的口碑以及其所承建的一些工程项目的质量有所了解。

  预算Closing费用:

  不要以为房价就是你要付的全部。如果要Closing,还要额外付大概1-1.5万,包括Land Transfer Tax;Lawyer Fee;还有Builder转加在购房者身上的费用,主要有Development Levy 和Service Fee。

  Development Levy 是政府向Builder收取的使用政府资源的费用,例如周围建了个学校或者公园,政府就会让Builder交一定的费用,但是这些费用Builder 会转嫁到购买者身上。而Service Fee 包括按装水表电表等等的费用。每个Builder都会向购房者收取这些。

  律师费 (Legal Fee):

  因为楼花的交割有两个Closing Date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同,Occupancy Closing律师费则因人而异。

  水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):

  每种安装费分别在$150到$400不等,加起来大概$1000至$2000。大部分建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费,买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

  楼花转让费(Assignment Fee):

  Assignment就是在Closing之前把房子转卖给别人,这是炒楼花的一种主要方式。虽然几乎每个Builder现在都允许Assignment, 但是要收取一定的费用,并且有一些附加条件和限制。有的是90%卖出,才允许转让;或者是在建成之前的一段时间内才允许转让。所以一定要小心,在买之前要了解清楚。

  教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Levy Fee):

  这些费用是计算在房屋成本里的。但是,楼花在产权交割的时候,如果这两项政府收费增加了,所增加的部分通常是由买家承担。对购买楼花作为投资的买家来说,选购楼花要把房屋的位置地段列为最关键的考虑因素之一。投资者应根据该地区的人口结构、与地区配套设施的关系以及交通出行等方面,判断项目地段的优劣。而对于房产未来的增值潜力,则要看该地段是否有重大项目会带来人口流入,以及租赁市场是否健康,租金回报是否合理稳定等。

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