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加拿大房地产税那些事儿

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加拿大房地产行业的发展一直相对稳定,呈温和上涨趋势。在过去的20年里,成交均价和成交量均上涨了1倍左右。相形之下,中国房地产行业十年大牛市,房价疯涨超过10倍以上,国民不堪重负。于是,这几年来,国务院连续打出一系列的组合拳:提高银行储备金、提高房贷利率、提高首付比例、限购、限价、强制各省建造廉租房……几年前,时任总理的温家宝表示,中国要向加拿大的房地产税制度学习。时至如今,房地产税已经在中国的上海、重庆等几个城市试点。

加拿大房地产税到底是什么?对于中国人来说,这是个新鲜的字眼。其实,身在加拿大的你可能也是一知半解。本期要告诉你:到底什么是房地产税?房地产税的税率多少?房地产税的缴纳基数如何设定的?房地产税和哪些因素有关?政府收了房地产税,都拿去干什么了?

征收的对象

房地产税在加拿大的历史由来已久,至今已超百年。加拿大房地产行业发展稳定,价格相对合理,房地产税的作用不可小觑。如果说中国政府希望通过学习加拿大的房地产税机制,来控制房产泡沫,并取之于民、用之于民,获得民众的支持,那么重中之重需要研究的不是如何征收税务,而是先要学习加拿大“征税与服务社会公众相结合”的理念。

在加拿大,房地产税的征收对象为:土地、地上建筑物及永久性的构筑物,甚至包含一些设备和设施。也就是说,不仅营业性的用房,包括市区居民、农村居民的住宅也同样征收房地产税,还有些省对农地和林地也征房地产税。

地方政府自行设定税率

在加拿大,全国范围内并没有统一的房地产税税率,这是因为房地产税属于地方税种,税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。在加拿大政府统一制定的财税政策下,各省及地方政府可以自主开征房地产税。

房地产税收,是地方财政收入的一个重要来源,占到财产税收的40%左右。每年初,地方政府财政部门都要对本年度财政总支出作出预算,再以此减去房地产税以外的其他收入,其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应纳税房地产评估价值总额之比例,来测算出当年房地产税率,因此,每年的房地产税率会有微小变动。例如,安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况,分7种类别,按年确定房地产税率,并规定,居民房地产税适用低税率,经营性房地产适用高税率。一般来说,商业和工业房地产税率是居住房地产税率的2~3倍。

在安大略省,房地产税纳税人通常一年之内缴纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时,地方政府会根据本年度所需要的剩余财政支出重新进行核算,从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告,并向社会公开,接受公众的监督。

房地产价值的评估机构

在安大略省,负责房地产税评估的机构是地方政府财产评估公司(MunicipalProperty Assessment Corporation,简称MPAC)。它是省和地方政府资助的非盈利性的公司,其职责就是为省和地方政府、房地产税纳税人提供及时、有效、客观、准确的房地产估价及相关资料。迄今为止,该公司已评估了超过460万宗房地产,在它的数据库中保存着超过20亿宗房地产数据信息。公司甚至可能还会派人到现场进行勘查,与房地产税纳税人进行沟通后,全面考察公共设施的完善情况,包括图书馆、游泳池、运动场所,以及房地产所在地区距离医院、学校的远近情况,还有学校的教育水平和医院的治疗水平,还要考虑交通便捷度、公共交通和道路状况等。针对上述不同情况,采用市场比较法、成本法和收益法,每年评估一次房地产的市场现值。

影响房产估价的因素

一般在房产估价的实际操作过程中,可以参考同小区邻居的房屋价值、同小区内房屋的实际销售价格。但是,世上没有一模一样的房子,影响房子的估价还有哪些因素呢?对一个住宅评估时,MPAC会将所有影响市场价值的因素考虑周全。以下5大要素通常占了房产价值的85%:房产的地点、房产的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。另外,还有影响房产价值的其他因素,比如:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量和面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等因素,也对房产的价值有一定影响。

如果你对房地产税评税通知书有异议,可以通过三种途径提出质疑:一是联系MPAC,向他们咨询并确认信息;二是向地方政府房地产评估公司提交一份复议表格和意见(复议免费);三是可以向评估审查委员会(AssessmentReview Board)投诉。实际上,很少有人会提出异议,因为房地产税的征缴比例在房产估价的1%左右,房地产估价的差异,落实到具体的税收,相比房产价值就微不足道了。但是,据我所知,确实有人通过写信向市政要求降低房地产税并最终实现。

房地产税的调节

根据加拿大税法,加拿大的财产税分土地税、房产税、动产税三种。据有关资料显示, 68%的加拿大家庭拥有自己的住宅,房地产价值超过2.2万亿元,占加拿大家庭总资产的37%。加拿大的房地产税,由于各地政府的预算和收入、房产总估价相差很大,所以各地的税率差别也很大,但大都在1%以内,平均占家庭收入的5%。

也许有人会问,如果低收入家庭却拥有较高价值的房产,他们支付不起高额的房地产税,怎么办?对此,在加拿大,为了减轻低收入群体的纳税负担,在年度个税申报时会有个别调整,如果收入低,政府会退回部分房地产税。例如,2010年,加拿大在缴纳个税时,对65岁以下的人减免房地产税250加元,65岁以上的人减免额度为625加元。对没有老人的家庭,最多可享受900加元的房地产税减免额度,对有老人的家庭最高可以享受1025加元的房地产税减免额度。

房地产税的用途

政府通过房地产税收将这一社会财富集中起来进行重新分配,推行各项社会福利计划。这主要体现在:一是用于教育事业,如:学校教育经费,以及补贴校舍改扩建等。二是用于改善城乡基础设施,如:公路建设与维护、街道照明、消防设施、垃圾收集治理以及警察保安等。三是兴建廉租住房,补助生活困难户解决住房问题。四是发放家庭补贴,支持养老保险、医疗保险等社保福利事业,为社会公众办实事。这些征税与服务相一致的做法,深得民心,有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。

加拿大房地产税税种的设立、税率的确定,以及税款的收缴和分配,都高度法制化。加拿大房地产税征管工作经历了百年历史沿革,随着社会经济发展和科技进步,不断走向成熟,已经建立起了科学有效的房地产税的征管机制。

特别说明一下,如果你准备在大多伦多投资置业,对各个城市的房地产税率要事先了解,因为不同城市的税率均有所差别,笼统地说,小城市的税率比较高。

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