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我见过最土的一个北大创业者,做着风口上的房地产生意

路财神说:今天要讲的是另一个很接地气儿的创业故事。主角是我见过的最“土”的北大创业者。大家可能发现,路财神特别喜欢讲这类故事。

是的,因为我深深的觉得,这个时代给予我们最大的自由之一,是告别的匮乏和不安全感,用更豁达的心态去面对生活,用你自己的方式去度过你的一生。

如果小伙伴儿们自己或身边的朋友有啥有意思的创业故事,欢迎来找俺侃侃,只要有空,俺都会很愿意倾听你的故事,帮着搭把手,出主意,找资源,甚至找找投资啥的哈。

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这个年头,高大上已经不吃香了。流行的是“降级论”。

大概意思就是学金融的,学IT的这些高智商人群压根没必要在自己的领域死磕。把目光放开阔,琢磨琢磨餐饮啊,美甲啊,按摩啊,家政啊这些本来挺下里巴人的领域,用高精尖的商业理念和“互联网思维”啥的去抄底,必将所向披靡,广阔天地,大有作为。

所以,路财神的北大校友们,其实有不少降级从事接地气儿行业创业的,比如硕士卖猪肉,卖米粉啥的。但是,他们其实都算不上土。

因为,他们一般都扛着比较酷的旗子,比如“互联网思维颠覆传统行业”啥的。

最“土”的师弟

路财神第一次见到师弟罗意,他正激情洋溢地介绍自己的“寓见HOME”白领公寓生意的来龙去脉。作为长期地产从业人员,路财神天然滴感兴趣,于是和他热烈地进行了深入交流。

感觉是,这家伙有点儿意思,实操能力很强。

后来,又参观了两次他的项目,聊了俩小时天。

吃了一次便饭,痛说了俩小时家史。

喝了一顿小酒,吹了仨小时大牛。

这时候感觉是:这家伙是我见过的最土(接地气儿)的北大创业者。从读书到毕业这么多年,都是在各类接地气儿的生意实战中度过的。

一个花絮是,这位师弟是北大俄语系的,和路财神是四川老乡。从四川农村考入北大,很不容易。路财神在饭桌上随口问他,那你现在俄语水平咋样啦?

师弟正端着酒杯,愣了一小会儿,不好意思地说:现在别人要是说俄语,我能听出那是俄语……

那你在校期间都干嘛了?

师弟更不好意思了:好多事儿呢,要不回头我自己抽空好好捋捋……

以下一节是师弟的讲述。

罗意自述的故事

因为家庭的缘故,我进大学那天就和很多同学的任务都不一样,除了凑学分、赶讲座、泡图书馆以外,我还得想些办法挣点小钱和在广州打工的妈妈一起供我和姐姐上学。

当然,那时候的“创业”尝试还受了很多成功学的蛊惑。2003年,比尔·盖茨先生退学创业的故事还风头正盛。所以,我从开书店开始到贩卖盗版书;从帮助民办高校招生到成立培训机构招生超市;从卖鞭炮到成立高校营销公司;从粉丝创业社区到对外汉语培训机构……一地鸡毛,不用你说,我也这样觉得。

当然,会有友好一些的看官会说这也算是人生的财富,但如果让我重新选择,我会放弃这财富,毫不犹豫。

重点讲讲毕业后的事情吧,一言以蔽之,这是以当二房东为主线,并不断提升二房东境界的七年。

接着上面的说,轰轰烈烈、磨磨蹭蹭地在燕园36号楼的庇护下“创业”近四年,毕业典礼那天,我骑着一辆破自行车回到了在清华普济院租住的4平方米的临时活动房里,兜里几乎没有剩下一个铜板——这就是属于我的大学创业者的下场,那些蠢蠢欲动的师弟师妹们不知道有没有机会看到。

(路财神评:兄弟,真不用担心师弟师妹们,他们是不同的一代人,注定会有不同的风格和自己的天空)

当时我没有工作,完全没有方向,但,在内心里,我其实一点也不悲伤,反倒有些欣赏自己的选择,就像一些杀手受伤后反而喜欢舔舐自己的伤口一样。我知道,从那一刻起,我成全了自己,成为了一个真正的创业者。

差不多有两个月的时间,我不知道该做点什么,不管是为了将来还是为了生计?我执着着我的执着,坚持着坚持本身。

不经意间,我发现院子里的房一直空着两间,房主是一对八十有余的清华老教工夫妇,他们利用院子的空地盖了三间活动板房,但出租的主要手段就是在院门上挂一块“有房出租”的小牌子,这样的销售效率可想而知。非常果断地,我和房主夫妇谈妥了整租院子的协议,我对自己的营销渠道很有信心——因为在清华的校内论坛“水木”上每天都有大量的考研学生在求租床位。

我的商业模式就是批发转零售,整间租下然后按床位出租。几乎在第二天早上,我就收到全部八个床位的定金。那一天,北京的太阳很大,我拿着表姐打给我买手机的1000元人民币骑着借来的三轮车去二手市场买洗衣机和空调的时候,把拖鞋还骑掉了一只……

顺风顺水地,我开启了我的房地产创业之路,但说句实话,那时候只是为了挣点小钱再徐图大计,但不想“误落尘网中,一去三十年”,到如今已不知不觉七年有奇了。

“清华项目”刚刚盈利,我就展开了“北大东门”项目的筹备——将一个库房改造成平房三居室,这样就可以为近30名考研学子提供住宿了,我个人的月收入也到了六七千的水平,有些小滋润了。

然后是“清华南门地下室”项目,投资有六万多,月入利润有一万多。该项目以前是方正电脑的库房,我们承接下来花了一万多进行改造,然后再对外出租,在当时算是不小的手笔了,也是我们真正意义上第一次和施工方打交道。

到了冬天,我承租了清华大学西门城中村一栋自建房。有近六十个房间,总投入需要11万的样子,这笔资金筹措委实不易。大家都知道,刚刚毕业的学生是很难借到钱的,于是我想了一个土办法,将能给我借钱的同学、朋友写在一张A4纸上,每人一千两千地凑。我高中老师的五万元成为这次融资活动的主要资金构成,他还给我很多精神层面的支持,现在想起来还每每动容。

这个项目的直接后果是,我的母亲终于不用在广东的小五金厂里分拣废料了,我聘请她做了我这个项目的物业经理。在接下来的五年时间里,她兢兢业业,为我接下来的创业尝试提供了基本的试错成本。

二房东的路还在继续,我也在殚精竭虑地扩大规模。第二年春天,我收购了知春路附近近二十套小区里的房源,做起了培训学校的租房买卖,但后来因为管理成本过高转手给我一个刚来北京创业的兄弟了,这个兄弟事必躬亲,在这个买卖上挣了些钱,总算有个交代。

2008年奥运带来的高租价预期是所有二房东的劫数,你要想以理性的价格租到房子那是不可能的事情。怎么办?

我的合伙人小于是2008年从吉林大学发动机专业毕业的高中同学。他放弃了高大上的中国汽车产业研究院的工作,本想着能跟着我做二房东的买卖,谁料想2008年的二房东是根本没有活路的呀。

两个两手空空的,举目无亲的小年轻咋办呢?我们是四川人,是自恃能为天下人造胃的四川人。于是我们两个大学生做起了重庆小面和小吃的买卖,各种扑腾出来的浪就不讲了。

总之,我们做了一家像模像样的叫“面说山城”的品牌;总之,我们的店面最多的时候有近三十家;总之,我们赔了不少钱,对了,应该是全部的钱。

2008年到2012年,三年半,不能太轻描淡写,不然显得今天的沟通不够真诚。

那就说说成败?我想,成功的原因是一致的,不成功则各有各的教训。今天,我讲讲教训,提纲挈领,三点:

一、创业公司,尤其是传统行业的创业公司,应该把所有精力都回归到产品上来,君子务本,本立而道生。靠讲一个美丽的故事,P几张牛逼的海报和打造一个美丽的网站是不可能支撑一个公司走向成功的。

二、公司的成长和个人的成长一样,有一个必须的积累过程,经营企业的人一定要尊重企业成长的规律,循序渐进,欲速则不达。

三、选对行业成就一生,创业者不要觉得自己的激情空前绝后,足以胜任所有行业,所有挑战。对于不同性格属性的人,会有相对合理的行业与之匹配。

时间跳跃到2012年3月,在过去的三年,我和我的合伙人做了三年半餐饮行业的尝试。但似乎一切都归零了,公司倒闭,无路可走。

最终,我们经过仔细权衡,选择再次承接了两栋厂房的改造和运营,又回到了阔别三年半的二房东事业。

2012年我们改造的厂房项目让我挣到了一些钱,帮助我们迅速摆脱了创业失败的阴影,但更重要的是让我们重新思考二房东行业可能的产业化路径。我们在一线的长期经历帮助我们形成了几个基本判断:

首先,租房市场是刚需,只要城市还在,城市的流动性还在,租房市场就会长期兴旺。

其次,目前的低端公寓已经不能满足市场的需求,更高层次的公寓产品会以连锁化的业态喷薄而出。

最后,行业的真正生命力在产品和服务品质,但其命脉在于从业人员观念的根本性改变。其形在产品的创新,其神在服务理念的本位化;前者易,后者难;前者甚易,后者甚难。

于是,我们从2012年冬天,开始筹备一家连锁化的经济型服务式住宅品牌。当时,自如寓的第一家门店刚刚开业,市场反响非常强烈。

到2013年12月底,我们的“寓见home”亚运村门店筹备完成时,自如寓在北京已经有六家门店了,新派公寓、普乐门、魔方公寓等在北京也都开出了门店并且各有创新之处。

我们欣慰地看到,当时的一些判断已经在市场上如星火燎原之势迅速铺开,“寓见home”非常荣幸地成为革新者队伍中的一员。我和我的团队每天都在不断地学习,希望能为在京城奋斗的朋友们提供更加有归属感、性价比更高的租住产品,或许到今天,我们的创业之路才慢慢展开……

风口上的生意

作为一个地产行业从业十年的老兵,路财神深知罗意他们无意中进入的经济型公寓市场,正是未来十年房地产行业的一个风口。

过去十几年,房地产业最大的机会始终在一手商品住宅开发上。这是由我们所处的经济和社会阶段决定的。

大规模的城市化,大量人口涌入城市尤其是一线城市,GDP的快速增长,居民收入的明显增加,货币超发带来的通货膨胀压力,适龄刚需人群的婚房需求和改善居住需求…… 这一切交织在一起,推动了过去是十年住宅房价十几倍的增长,开发商成为最好的生意。

再往后呢?

可以预见,房价的飞速增长时代已经过去。一手房开发空间由于土地供应的限制和结构性的供需关系扭转更已经过了黄金年代。

二手房交易将替代一手房逐渐成为市场主流。

作为最领先的二手房经纪商,没有之一。链家地产在北京市场的份额超过了50%,处于几乎垄断的地位。

而正是这家公司,在大概两三年前,开始了一个有意思的布局:开辟了一条叫“自如”的业务线。做起了出租白领公寓的生意。

链家的“自如”业务线分成两个产品:

一个叫“自如友家”,这个是链家从分散的业主手中长租下房子(一般租期是3年),统一进行简单的装修和配家具家电,之后利用自己庞大的客户网络,按房间分租给租客。链家还向租客提供维修、保洁、搬家等物业服务。

另一个叫“自如寓”,这个则是链家整租或整购下一栋楼,进行完善的统一装修、配家具家电,提供咖啡厅活动室等公共社交空间和配套物业服务。

在链家的企业战略中,“自如”系列被提到了一个“再造链家”的高度。

说到这儿,路财神也挺佩服链家左总的战略眼光和执行力的。

这类产品相比传统从个人房东手里租房有无可比拟的优势:

首先,出租方是公司不是个人,不用担心随时变卦收房,租房的稳定性高很多;

其次,这类产品的装修和家具家电配置一般都会比较精致现代,比个人房东提供的房源要明显有品质优势;同时,如果是整栋的白领公寓,往往能够提供咖啡厅等公共活动空间。

第三,在提供配套的维修、保安、保洁等物业服务上,公司房东也有个人房东无法比的响应速度和专业优势。

而未来10年,租房市场的主力将逐渐由80后向90后过渡,这个群体更加注重生活品质和调性,也更愿意为高品质产品付费。各个档次的白领公寓市场都面临爆发性的增长。

夹缝中的切入点

罗意和他的“寓见HOME”白领公寓的切入点则很有意思。

如前面介绍的,链家“自如”产品线有两大类,从小业主手中收来的分散的“自如友家”产品,和以整栋独立公寓形式出现的“自如寓”产品。

前者由于分散,需要海量的房源和租房者信息网络支撑。除了链家这种公司,别人几乎都干不了,或者说要单独干成本太高。

后者由于投入巨大,需要极大的资本实力支撑。除了链家,只有少数玩家,比如赛富基金支持的“新派公寓”,以及蘑菇公寓等连锁品牌。而且,整栋楼宇的选择面比较窄,拓展新项目挺不容易。

作为和路财神一样屌丝出身的罗意,很明显,这两种都没法玩儿。

所以,他选择了中间产品,“楼中楼”。

具体来说,就是寻找地理位置不错,但物业条件比较旧的办公楼一类的物业,整租下来其中几层,整体进行房间分割和统一的装修与配套。

这种策略进入了一个相对的蓝海,因为:

首先,房源的可选择性相对整栋公寓广阔了很多,且由于目标物业往往之前作为办公楼租赁情况一般,价格上可议价性较强。

其次,整体投资规模适中,每新开一个项目的财务压力不那么大。这种项目的房间数一般在几十到一百套,是小而美的项目。

第三,这种策略选择的物业,最后出来的产品都不是高档白领公寓,而是面向了更大众市场的中档或经济型白领公寓。

罗意下面应该怎么走?

站在“寓见HOME”前台醒目的LOGO下面,罗意显得非常意气风发,但是也有些许疑惑。

未来应该继续怎么走?

对他来说,目前第一个实验样本项目,亚运村小营店的“寓见HOME”公寓已经正常运转了,77套房间出租率超过了95%,且还有排队入住的房客。

作为一个不到30岁,却有如此丰富的商业实操经验的创业者,他无疑是成功的。

但是罗意仍有他的疑惑:

第一个项目的设计、装修都没有达到自己完全满意的水平,主要是团队内部没有专业的设计和工程管理的人才。

第一个项目运营挺顺利,但是如何提供更优质的服务,使得产品升级、真正向服务式公寓迈进。这也需要引入专业的酒店管理方面的人才。

如何引入这些人才?

守着一个项目,经营比较稳定,本身盈利性不错,过得挺舒服,但是要复制和拓张,如果依靠本身积累,就要比较长的时间,是应该去融资快速拓张吗?资本能理解他所面对的市场和打法吗?

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