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房屋按揭简介

在加拿大购买房屋,大多数人都是通过按揭贷款方式购买房屋的。在银行可预先获得贷款申请,申请人可先知道贷款额度有多大,核定的利率有效期可长达90天。

1、购房能力简算法:
(1)住房总价格计算:住房总价 A = 首期支付额 B + 最大贷款额 C
(2)首期支付额 B 计算:约为房价的25%(对首次购房者最低为5%)
(3)最大贷款额计算:
月贷支付(每月最高还款)= 家庭税前月总收入×0.32,或
月贷支付 + 其它长期债务 = 家庭税前月总收入×0.40

2、房屋按揭贷款分类:
(1)从还款弹性分
开放式按揭贷款(Open Mortgages):可随时清付按揭贷款,通常不收提前还款手续费,利率固定在6个月或1年之内。
封闭式按揭贷款(Closed Mortgages):只能按合同所写来定期还款,否则须缴交手续费。
(2)从利率弹性分
浮动利率:利率随外部市场波动,每期还款额相同,但利率上升时还息多,还本少;利率下降时还本多,还息少。
固定利率:整个按揭期均以某个利率计算,并定期还款,每期所还本金和利息总额相同。
一般贷款人可以选择以上类型的组合,大多数的银行也提供这些贷款形式。当然银行还会组合出满足大多数按揭需求的贷款方案,冠以好听的名称主打市场。如汇丰银行的”安居乐”房屋按揭计划。
如果银行的套餐方案仍然不能满足个人要求,其实大可与银行商谈,按个性化需求作出贷款方案。这取决于对利息波动的预测及是否想在按揭贷款期满前就清还贷款。

3、按揭还款策略:
(1)选择最低的按揭利率。在20年这样长的时间内即使利率相差0.5%,也是一笔不小的数目。可上网查看和比较金融机构的按揭利率。一般专业按揭公司的利率比银行要低;
(2)选择支付方式有很大的弹性。如每周/双周/每月/每年无处罚支付;每年支付增加和有规则的对折支付;
(3)在自己经济承受范围能力内,缩短分期年限;
(4)还款改为更经常的支付。如从每月支付改为每周支付;
(5)出租物业的底层或其它剩余空间,每月能取得几百元的租金收入,估计占每月还款的30~40%,能够相当程度减轻还款压力;
(6)重新安排家庭支出结构,较多的钱用于偿还按揭贷款,还款资金放在家庭支出的优先位置;
(7)最大化个人账户RRSP的供款,把每一年的返税额用于偿还按揭贷款。这是理财方面较好的联动策略;
(8)根据市场利率走向,贷款人可以申请调整贷款方式,并尽量避免征收手续费的处罚。如果按揭合同以更低的利率更新,其后也保持相同的支付数额水平。

按揭贷款常用链接

      加拿大按揭房产总公司 Canada Mortgage and Housing Corporation

http://www.cmhc.ca

      加拿大按揭趨勢 Canada Mortgage Trends

http://www.canadianmortgagetrends.typepad.com

      加拿大帝国银行 CIBC

https://www.cibc.com/ca/personal.html

      加拿大道明银行 TD Bank

http://www.tdcanadatrust.com/products-services/banking/index-banking.jsp

 

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