《房市房事》折旧报告

所有的共管物业，包括城市屋及公寓均须于今年的12月14日以前备妥一份折旧报告供屋主、潜在买家、信贷银行及保险公司做为相关参考之用。

折旧报告需每三年重新评估一次，除非共管务业的总单位数小于四户，抑或全屋村四分之三业主开会通过不做折旧报告书，否则每一屋村都须提供该报告。

近来很多不明究裡的买家，对折旧报告有些退却，因为报告中需载明该屋村30年来共需养护的费用，而该数目动辄过千万元，吓退买家，其实再深究，30年的屋村养护费用，摊开每户每月来计算，数字就不是那么吓人。再者这只是一份折旧「报告」，将来是否执行，还端赖管理公司、住户委员户和住户三方共同决定。即便如此，一份折旧报告可以让买家更深入了解该屋村的养护现况，更具有参考价值。

折旧报告主要分为实体评估及财务规画两部分。实体评估的要项有：

建筑物的结构基础；

建筑物的外在部分，如屋顶、门窗、阳台等；

建筑物的电路、水管、排污、暖气、热水供应设备等；

公共设施：如游泳池、健身房、花圃、散步径、围牆、自动洒水系统；

停车场及车道设施；

建筑物内部设备，例如地板、楼面、走道、照明、通风、电梯。

财务规画的部分有：

预估该物业于未来30年间，需淮备用于维修、保养或更换的所有费用；

须提供至少三种资金流向及募集模式；

分析目前储备资金及未来募集的方式。

折旧报告对建筑的评估通常分为三个级别，最高级别的养护方式是按最理想的方式做规画。例如，屋顶的标淮年限为20年，20年一到，不论屋顶状况一律更新。因此费用也最高，也常会吓跑买家。第二级及第三级则较为实务，折旧报告的附件通常对每标的物均附有照片说明，并载明标淮使用年限、目前已经使用年限、该标的物按目前状况预估尚可使用年限。

折旧报告的立意是防患于未来，预先知道资金的来源，分散于每月的管理费中，避免一次性大额款项。对买家而言，除了过去惯用查看二年来会议纪录来了解物业外，多了一项专业客观的评鑑报告可供参考，多了一份购屋保障。