买房别煳涂 莫上虚假房产估值报价的当

　　贷评估欺诈(Mortgage Valuation Fraud或Appraisal Fraud)是指通过高估房屋的市场价值而人为地故意拔高房子的价格。在某些情况下，这个骗局都有评估师的参与，但最常出现的，是在评估师一无所知的情况下篡改他们的评估报告，违背事实。通常买卖房屋时，不是卖家试图让买家信服他们的房子物超所值，就是买家模煳数字让这个买卖看起来是个非常划算的交易，这样对放贷方来说也是降低了风险。

　　在房产市场非常火爆时，价值欺诈更容易发生，因为此时房价就像火箭一样飞涨，使得意料之外的高价看起来更像是真的。更重要的是，那些担心自己出价过高而被当成冤大头的买家可能不愿意要求独立的评估报告，即使他们隐约觉得当前的估价似乎高得不正常。加拿大房屋评估协会(Appraisal Institute of Canada)的CEO兰卡斯尔( Keith Lancastle )说，“如果在过热的房地产市场上想做一个划算的买卖，更要警惕价值高估这种欺诈发生。”

　　过热房市警惕估值虚高

　　虽然没有过硬的数字和全国性的统计数据来揭示这种类型的欺诈在加拿大的发生情况，但消费信贷公司Equifax早在2012年就发布了一份报告，称2012 年三分之二的欺诈发生在房地产相关领域，价值达4亿元。对于加拿大房贷市场1万多亿元的价值来说，这个数字只是小菜一碟(当然，这些只是曝光了的非法行为)，但这已引起放贷机构的注意。房屋评估师坎普(Laura Kemp)女士说，许多大银行和信用合作社已经实施新的规范以根除虚假报告。比如在向丰业银行和TD银行申请房贷时，银行不接受由借款人直接提供的评估报告，必须由评估师从他们自己的电子邮件地址发送给银行。

　　多伦多“律师专业赔偿公司”(Lawyers’ Professional Indemnity Company，LAWPRO)副总裁、拥有25年房地产律师从业经验的莱科拉尔(Raymond Leclair)说，欺诈未被曝光的部分原因是因为金融机构考虑了从业的风险部分。“在事态失控之前，他们宁愿自己疗伤(也不愿意曝光)。” 莱科拉尔如是说。

　　不幸的是，随着有组织的欺诈者开始炒卖房子、伪造房屋价值，并攫取高额收益之后，房子的成本就上升了。假设他们在一个好的社区买了一个便宜房子，比如20万元，转身就以25万元的价格卖给一个同谋，然后再以30万元卖给另一个同伙。最终，那些合法的买家接了最后一棒，而他们并不知道他们花了冤枉钱。当然，谁也不想成为最后接棒的人，因此买家自己对想买的房子进行评估是个不坏的主意，不妨查看房子近三年的销售历史。“如果看到这个房子在不停的转手，那就要插上红旗。” 兰卡斯尔建议说。

　　留心四个要素

　　虽然大多数评估报告都是银行和贷款人要求的，仍有约10%来自个人买家的需求。专家建议潜在买家，尤其是那些私下交易的，要保持警惕，对那些细节要严格审视，以免遭抵押价值虚高的欺诈。以下四个因素要特别留意。

　　看评估报告的页数

　　某买家在一个儿童友好型社区看上了一所房子，私下交易也还进行得不错，而且卖家也给了他一份一页纸的报告。这里就出错了!坎普女士说评估报告大概有10页长，“这不是一个评估报告。他们为什么没有给你完整的报告?去要完整的报告。”别忘了查看评估师的签名。

　　有效时间

　　评估报告的时效有有效期。某一地区或整个城市的房地产状况变化非常迅速，比如卡尔加里最近的变化，旧的评估报告可能会过时。一般有效时间是多长?如果评估是90天前进行的，是时候进行一轮新的评估了。这通常也是贷款机构进行评估的时效。

　　数据是否连贯一致

　　阅读评估报告时，看看生效日期和评估值，在所有它们出现的地方，通常至少在报告中出现三次。坎普女士说欺诈者或许会忘了让全文所出现数字和时间保持一致。“他们只改了一处，但或许会疏忽别的会出现这些数据的地方。”

　　了解打交道的人

　　过去几年全国各地发生的房贷欺诈案件揭示了各个环节参与犯罪的人员， 包括律师、银行雇员和房贷经纪人。不妨从朋友、家人和房地产专业人士那里得到一些参考信息。 “你总是该问自己,‘谁将从这桩交易中得到好处?’” 兰卡斯尔先生解释说。“这样做他们是否违法或是有悖伦理道德?”