加拿大地产经纪才是最大的房地产泡沫？

加拿大房地产已持续繁荣多年，火爆的市场=不仅推高了房价，还造就了一隻庞大的地产经纪队伍。

据加拿大地产协会最新统计数据显示，目前全国登记在册的地产经纪人数达到108,706名。19岁以上的加国人中，平均245人中就有1人是地产经纪，而在大多伦多地区，这个比例还要高，经纪人数已接近4万名（大多区目前有39,000名地产经纪），平均每140人就有一名经纪。在大温地区，活跃的经纪人数也超过11,000人。总的说来，加拿大房地产经纪人数之庞大，在人口中所占比例之高，已成社会现象，引起密切关注。

统计资料显示，10年来，大多区房价涨了至少一倍，地产经纪的数量也涨了差不多一倍。10年前，大多区有地产经纪约2万人，2011年，已达31,000人，2012年，35,000人，2014年初，39,000人，近几年基本是每年递增4,000人。

行业火，门槛低。上周五，多伦多一家免费周刊的发行人在微信上宣布，她改行了，做地产经纪了。她留言说：“2年前很多人说，我不在意。经历很久，如今我终究还是走上了这条路。”身边的人不断改行做地产，如今已是见怪不怪了。本记者所在足球队的领队，某天突然宣布，他卖掉了咖啡馆，改做经纪了。甚至连记者参加的一个诗人协会，其召集人有一天也递给了我一张地产名片，上面赫然印著他的大头。

地产经纪俨然成了华人中最流行的职业

针对这种现象，地产经纪肖绍军称，主要是因为行业火，门槛低，新移民专业工作又难找，地产经纪这个职业还算体面，挣钱也不少，于是大家都趋之如鹜。这些年地产持续火热，经纪职业更是炙手可热，就算你找到专业工作，年薪10万进入阳光名单，交完税又能剩多少呢？所以不少正职人士也要考个牌拿在手里，不仅可以为自己和朋友服务，还可为自己准备一条后路。
地产经纪A女士，在中国国内是一名大学教师，移民到多伦多，半年多找不到任何工作，加上当时已怀孕，不适合再出去找工。出国前他们带了一笔钱，于是决定先买个房，安顿下来再说。经纪带他们看了几次房，就搞定了。在这个过程中，她发现地产经纪这个行当不错，很适合自己。于是趁怀孕这段时间著手考牌。她说，考牌不难，18个月内通过三门考试，学费（含考试费）$1500，你就是一名地产经纪了。

注册后2年内再修3门选修课，学费$1190。3门课中，只有一门课必须去上课。还有两门可以自己在家看书，然后参加考试。她说，她只去上了一门课，前后花了半年多，3门课就全通过了。如果不是因为怀孕，集中精力，这个过程还可以缩短。

如今，A女士已是大多区一名小有成就的地产经纪。地产经纪B先生，拥有一份IT行业的专业工作，前几年，他所在的公司被一家美国公司兼併后，三天两头裁员，200多人的公司，最后只剩下10来个人。B先生虽然一直没被裁掉，但整天提心吊胆，不得不早作准备。正好他自己要换房，于是决定考个牌，拿自己先练练手。就这样，IT 男B先生兼职做起了地产经纪。他说，由于还有全职工作，他一直没有打广告，都是做熟人朋友的生意。去年有一搭无一搭，他做了5单，其中还有一个大单，算下来不比全职工作挣的少。他现在已不担心公司开掉他，开掉了就全职做地产。“说不定哪天一高兴，我先把公司给开了。”他说。 这就是典型的有恃无恐啊！

僧多粥少，竞争剧烈

一直以来，多伦多地产市场都操纵在几家名牌大地产公司手里，它们是真正的龙头老大，心安理得地分享著多伦多地产业这块大肥肉，没人敢来动他们的乳酪。随著越来越多的人加入地产经纪行业，不断有“无名小辈”地产公司突然冒出来，向老大哥们发起挑战。这些后来者以极其优厚的分佣制度，在极短时间内，滚雪球般迅速发展壮大。一向平静的多伦多地产市场，开始进入战国时代。

据多伦多地产局资料，10年前的2004年，大多区全年成交房屋83,501单，按当时2万经纪计算，每人每年大约4单多。而10年后的2013年，大多区全年成交量为87,064单，并没有大的增长，但经纪人数已达到39,000人，几乎增长一倍，也就是说，平均每个经纪一年才有2单多生意。具体到每个月，就更可怜了。2014年1月份，大多区仅成交4106单，差不多每10个经纪整个月才有一单生意。2月份5699单；3月份8067单；4月份达到高峰，9706单，也要差不多4个经纪整月才有一单生意。市场竞争之激烈，可见一斑。

大多区39,000名地产经纪中，有多少是华人，目前没有统计数字。肖绍军称，有一点是可以肯定的，那就是，华裔中地产经纪的比例，比其他族裔都要高。他说，地产行业是一个资讯行业，随著IT技术普及，资讯公开，房产交易越来越标准化，门槛也就越来越低。即使新人，也可以很快上手，这个房子值多少钱，查一查周边最近的成交值，再根据房屋本身特质稍微修正一下，都不会差太远。这就象厨师，以前的厨师都要自己摸索菜谱。现在呢，菜谱都是现成的，你只要照著菜谱做就行了。

他说，房屋买卖的标准化，让技术不再成为主要障碍。地产经纪之争，其实主要争的是客户，谁手里有客户，谁就是老大。为了争客户，大家也只好各显神通。

既然经纪太多，为什么不提高门槛呢？问题在于，地产局靠经纪挣钱，它为什么要限制人数呢! 39,000名经纪，每个人考试费2600多，会员Renew 费用，每人每年1000多，加起来可不是个小数目。

前些年，一打开安省地产协会（OREA）的网页，就会看到一条极具煽动性的广告：你想有灵活的工作时间吗？你想驾豪车吗？你想用智能手机吗？来做地产经纪吧！

如今，可能是地产经纪实在太多了吧，OREA已经把这条广告删除了。肖绍军说，地产局其实也提高了门槛，刚开始是开卷，你只要知道答案在哪，会抄就行。后来采取闭卷了。现在考试的人越来越多，排期很长。

2/8定律和1/9定律

地产经纪行业有没有泡沫，地产经纪王韬认为，有，但不足惧。每一个行业都面临竞争，其结果最终将是提升整个行业的整体水平。地产界有一个说法，20%的经纪做了80%的单子，还有80%的经纪，只做了20%的单子。更有人说，10%的经纪做了90%的单子，剩下90%的经纪，只做了10%的单子。不管怎么说，一句话，少数大经纪，做了大部分的生意；而绝大部分经纪，只能分得很小一杯羹。

肖绍军形容说，地产市场就象一座森林，雨季来临，植被繁盛，孕育了各种大小动物。一旦旱季来临，食物链断了，优胜劣汰就成了唯一的自然法则。森林永远在，市场永远有，就看你够不够强。

加拿大地产经纪多过10万人，说明什么？

这么多人挤在房地产领域就业，至少说明一个事实，因为这里有钱赚，中国俗话讲，无利不起早。加拿大房地产已持续繁荣多年，即便是2008年全球爆发的金融海啸危机也只是带来短期震荡，而迅速恢复元气，房价攀升速度甚至快过以往，令全球瞩目。

有数据揭示，加拿大房地产业占到国民生产总值GDP的20%，成为不折不扣的经济支柱，这是催生一支庞大经纪队伍的直接原因，加之行业入行门槛低，收入相对高，工作时间灵活等特点，更让人趋之如鹜。

在华人圈中，地产经纪也是最热门的职业之一。有人曾统计，仅在大温，华裔经纪人数就高达2000-3000人，如果把华裔人口中的老人和孩童除去，几乎每100人中，就有1人是地产经纪，他们又几乎都做着本族裔的生意，僧多粥少局面严重，竞争之激烈可谓用惨烈形容。为了招揽客户，大家真刀真枪，各显神通，但也有少数经纪频频使出怪招，如大额返佣，甚至是零佣金，杀熟现象也层出不穷，甚至上演与卖家经纪合谋坑害买家的“双簧大戏”。

针对经纪人数多如过江之鲫现象，加国有媒体发出警告，这或是加国楼市最大泡沫。作为最大的地产经纪公司之一Royal LePage总裁，Phil Soper一针见血表示，目前行业中存在着众多的短期行为经纪，市场好的时候趁机赚几票，市场转淡时进入“休眠期”，如此多的打游击的经纪人大量存在，十分不利于市场规范。