加拿大央行承认房价被高估30%：多伦多房价57年涨了52倍！

最近10年多伦多的房地产市场异常火爆，几乎所有类型的房屋至少都翻了一番。

根据多伦多地产局的数据，从2000年至今，多伦多房价平均上涨了127%，仅仅从2006年以来，多伦多的房价都上升了50%以上。

如果你入市的时间更早，甚至早到上世纪50年代，光是靠房子你赚的钱何止倍增，英文《环球邮报》挑选了几名几十年前投资（或者自住）多伦多房地产的居民，他们的回报可能会让你大吃一惊。

1957年

多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）是从1967年才开始定期公布多伦多地产数据的，在此之前的1940年代和1950年代，许多数据都无从比较，不过大量数据显示以前多伦多的房地产市场的发展非常平稳，屋价也稳定的上升。

Mae和Leonard夫妇于1957年买下位于多伦多Chaplin Crest街上一栋两层高的房子，当时Mae35岁，Leonard39岁，两人刚刚从美国移居加拿大，丈夫担任1家工厂的经理，管着超过200名工人，妻子在家里照看3个儿子。

房子的Lot是64英尺，当时两人花了3万500元买入。

Mae已经记不清当时两人的年收入，只记得丈夫向老板借3千元作为房子的首期付款，但是老板慷慨的的开出3万元的支票，让他们一次性把房款付了，年轻的夫妇心存感激，很快就把老板的3万元还清了。

Leonard今年去世，Mae决定把这栋两人拥有的半个世纪，也是两人唯一共同拥有的房子卖掉，房子的售出价是160万元，比当初的买入价升值52.4倍。

几十年前房屋买卖似乎比现在容易，当时没有那么多抢价战，房价也不会像今天这么离谱，几乎每天都有变化。

遗憾与建议：只要你能够承受，赶紧为自己买一套房子吧。

1958年

Ron和Joan当时都是20岁出头的年轻人，当时Ron还是实习警员，两人花了1万6900元买下位于Birchmont和Eglinton交界附近的Chelwood Rd街上一栋2层高的半独立屋，作为他们的爱巢。

买房子的首期款是1500元，其中500元是Ron自己存的，另外1千元来自遗产的继承。当时Ron的年收入为3千500元，每个月还按揭款75元，平时两人都比较节省，一有闲钱就偿还按揭，用了15年就把按揭还清了。

Chelwood Rd街上的半独立屋目前价值40万元，等于1958年他们买入价的23.7倍。Ron早已去世，目前Joan住在多伦多北面度假胜地Moskoka湖滨的度假屋里，Chelwood Rd的房子是他们人生中购买的第一栋房屋，之前两人越搬越北。

遗憾与建议：踏出第一步吧，尽快偿还按揭欠款，开始时买房子不要太大，这样可以把开支降下来。

1967年

上世纪60年代的多伦多与现在相比大不一样，许多标志性的建筑还没有兴建，现在高档商店林立的Yorkville当时不过是嬉皮士的避风港。

1967年多伦多的平均屋价仅为2万4千元，3年之后屋价大幅跳升了20.4%，平均屋价也不到3万元。

40岁的Jean和44岁的Mac当时买入Moore Park附近Hudson Dr街一栋3层高的独立屋，有40英尺的Lot，当时的价格是4万2千元。当时多伦多平均家庭的年收入大约2万元，当时的按揭利率为4厘。

根据多伦多地产局数据，现在Moore Park附近的C9区平均屋价为250万元，等于Jean和Mac当初购入价的60倍。Jean和Mac在此之后还买了6栋房子，目前Jean住在多伦多市区Cabbagetown的Wellesley St街上。

遗憾与建议：小区邻居永远是买房首先要考虑的，一旦决定了，就跟着感觉走吧。

1973年

上世纪70年代是多伦多房价大幅上升的年代，1970年多伦多平均房价仅为2万9429元，到了1979年，这个数字就升到7万830元。屋价大幅上升导致普通购房者难以承受，建筑商不得不减少动工量，以及将房子的面积缩小。

1973年，Nick和Rochelle买下多伦多Kecala Rd（位于Birchmont和Lawrence附近）的一栋侧复式独立屋，有3个睡房，花了3万4千元。

当时多伦多的平均屋价为4万元。

Rochelle在一家翻译公司任职，Nick在Lipton公司任会计师。

买房的首期款为3千元，其中一半是自己存的，一半是借的，当时的按揭利率高达9厘，平均家庭年收入为1万1到1万3千元。

根据多伦多地产局的数据，该区域（E04）同类房屋的均价为54万元，等于当初购买价的16倍。 目前两人都退休了，Nick住在多伦多东面的Pickering，Rochelle住在蒙特利尔。

遗憾与建议：回顾过去，Nick似乎应该在这栋房子住的时间长一些，交易的费用不菲，买家永远要考虑装修和重建的费用。按揭利率不会永远如眼下这般低，记住要避免抢Offer之类的价格战。

1981年

上世纪80年代的按揭利率是你难以想象的，经常达到双位数字，1981年更高达22%，不过利率这么高也难以阻挡屋价上升的步伐，整个80年代多伦多平均屋价上升了260%，从1980年的7万7千元，上升到1989年的27万4千元。

Janet和2个哥哥连手买入位于Trinity Bellwoods小区的Grace St街上一栋2层半高的半独立屋，这个30英尺Lot的房子从中间分开，可以分成4个独立的单位，当时Janet只有23岁，2个哥哥分别是25岁和27岁，买这栋房子花了8万1千元。

1981年多伦多的平均房价是9万元。

这栋房子的首期款是2万元，其中1万元来自母亲的贷款，5千元来自投资者，3兄妹每人拿出1700元把剩余的款项凑齐。当时3兄妹踏入社会没多久，Janet在影视业做自由撰稿人，每周有300元收入；其中1个哥哥是法律系学生，另1名哥哥在纽约当餐厅侍应。

他们与银行谈下的按揭利率是13.5%。Janet住在顶层，哥哥住在主层，他们把其中2个单位出租，帮补一下按揭的压力，后来Janet从2名哥哥手上把整栋房屋的产权都买下来，最终自己把房子卖掉。

多伦多地产局的数据显示该区-C1半独立屋在2014年10月的平均价格为91万5千元，等于当初购买价的11.3倍，而这个物业在今年初卖出时的实际价格为146万元，等于当初投资价的18倍。

Janet目前住在多伦多Glenholme大道上的自住物业里，她和丈夫在多伦多市中心Riverdale区、安省Prince Edward County分别拥有收租的房子，在美国佛罗里达州还有1个公寓单位，退休生活完全无忧。

遗憾与建议：看准心仪的物业就下手，别犹豫，Janet告诉记者，如果一切可以重来，她绝对不会把Grace街的房子卖掉而买现在Glenholme街的房子，好的邻居小区是无价之宝。

1986年

John和Ruth当时都是31岁，那年他们决定花22万元买下河谷区（Riverdale）Langley大道上一栋3层高的半独立屋，面积达4千尺，当时多伦多平均屋价只有13万9千元。

辛苦存了4年积蓄，加上向父母借款，两人终于凑齐了5万5千元的首期款项，开始了清还按揭之旅，当时按揭利率高达11.25%，两人都是艺术家。4千尺的大屋在河谷区非常难得，加上房子保养得又好，目前的价值轻松过2百万，与当初的购入价比较，增值9倍以上。

John和Ruth现在还住在这栋房子里，后来他们又陆续投资购买了6栋房子。

遗憾与建议：尽可能多付首期款，加快还款速度。John后来说，如果有可能就尽量多买物业，能买多少买多少。

1991年

1990年多伦多的平均屋价为25万5千元，这是一个屋价下跌的10年，整个90年代多伦多的屋价跌了11%，到了1999年，多伦多市的平均屋价跌到22万8千元。

90年代初的经济危机令失业率上升，人们对房屋的承受能力大受打击，其中1996年到达谷底，当年的房屋均价为19万8千元，之后才开始回升，但是无论如何到世纪末还没有回升到10年前的水平。

在影视界工作的Laura于1991年花了16万9千元买下她的爱巢，当年多伦多的平均屋价是23万4千元，她买的房子是有2间睡房的镇屋，在多伦多上湖滨区（Upper Beaches）的Swanwick Ave大道，房子不大，Lot只有14英尺，只有1个浴室卫生间。

Laura的老板借给她1万元作为首付，当时的按揭利率也很高，达到11.25%，物业税一年要交505元，她的年薪是5万8千元，还有花红。

同类型的镇屋现在价值50万元，等于23年前的3.25倍。

Laura后来又买了2栋房屋又卖掉，目前住在美丽的湖滨区Herbert Ave大道上1栋3层高的独立屋里。

遗憾与建议：没有遗憾，不要怀疑自己的能力，要看重房屋的升值潜力，不要因为一些小问题比如橱柜颜色而放弃大好机会。

神话破灭：多伦多房价终于开始下跌了

加拿大国家银行12月12日（周五）公布了2014年11月份的综合房价指数（Teranet-National Bank National Composite House Price Index），今年10月到11月的全国重售（Repeat Sales）单个家庭房屋的房价指数下跌0.3%，是连续上扬了61个月之后首次下跌，不过与去年同期比较还是上升了5.2%。

此次数据下滑具有相当的普遍性，国家银行统计了全国11个城市的房地产数据，11月有8个城市呈下跌的态势，另外2个城市持平，只有1个城市上升。TD道明证券高级策略师Mazen Issa认为下跌是房价一再飙升的喘息机会。

Issa表示，从中长期的市场来看，央行至少要到明年下半年才考虑加息，而且央行也没有采取任何货币政策去平衡房地产市场的火爆，可以预见明年的房价会继续上升。

与去年同期比较，11个城市中有8个城市的房价都有上升，其中多伦多的升幅最大，达到7.3%；汉密尔顿升幅达7%；爱明顿升幅为6.2%；温哥华升幅为5.9%；温尼伯升幅为1.5%；卡尔加里和维多利亚的升幅为1.4%。

11月份房价指数下跌最多的城市是哈里法斯（Halifax），单月下跌幅度为1.6%；魁北克城（Quebec City）下跌幅度为1.5%；蒙特利尔下跌1%；温尼伯下跌0.7%；渥太华下跌0.6%；多伦多、卡尔加里和维多利亚皆下跌0.3%。温哥华和安省汉密尔顿（Hamilton）持平。只有阿尔伯塔省的爱明顿（Edmonton）上升了1.1%。

3个城市与去年同期比较房价下跌，其中哈里法斯下跌1.8%；魁北克城下跌0.3%；渥太华下跌0.2%。

加拿大的房价指数自2009年10月以来就没有下跌过，连续上扬了61个月，这主要是受多伦多的推动，这个城市的房价也是连续上扬61个月没有下跌，创下了全国最高纪录。汉密尔顿的房价则连续上升了59个月，紧随其后。

加拿大央行终于承认了：加拿大房价被高估高达30%！

加拿大央行警告说，加拿大的房价被高估可高达30%。

加拿大央行（加拿大银行）星期三公布了其半年度财务制度审核报告，认为人们高额欠债以及被高估的房价是加拿大经济面临的两个最大风险。

央行说， 用央行开发的一个新估算模型进行的计算表明，自2007年以来，加拿大的房价平均被高估了至少10%，而现在的房价可能被高估了10%-30%。

央行的估算模型中涵括了过去40来加拿大房价变化周期的数据。央行的最新估测明显高于国际货币基金组织（IMF）以及加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的估测，IMF最近认为加拿大房价被高估10%，CMHC认为加拿大房价被“适度高估”。

膨胀的房价带来了膨胀的债务，央行对一些高负债家庭感到担心。报告显示，大约12%的加拿大家庭处于“极度欠债”水平，这些家庭的债务/收入比已经高达250%。

加拿大楼市展望：全国放缓，唯有大多伦多独秀

加拿大地产公司ReMax今天发表楼市展望报告，预期国内多个城市在楼房供应水平高等因素下，2015年的楼价升幅会显著放缓，预测明年的全国平均楼价，只会有2.5%的温和增长，远低于今年的6.2%升幅。

但是多伦多的楼价会在泛美运动会的带动下继续攀升，明年的升幅会超过全国平均值达到4%。