加拿大房价节节攀升，该买还是该等？

　　谈到多伦多现如今的房价，常见到房地产分析文章说，这个区去年涨了5万，那个区去年涨了8万，更不用提碰上抢offer时，比叫价抢高个二三十万都屡见不鲜，听得多就已经见怪不怪了。倒是看到40多年前，房屋均价一年只有500元的涨幅，甚至还能连跌几年，反而更让人吃惊，再看看那时的房价，是不是更像是个神话？

　　近几年房地产市场持续升温，也始终伴随著楼市“泡沫论”和“高估论”，给业主和投资者带来忧虑，令准备入市者彷徨。

　　根据多伦多地产局的数据，1971年，多伦多房屋均价仅仅是30,426元，考虑通货膨胀，换算成2014年的定值货币，也只有190,388元，可如今，放眼大多伦多，很难再买到20万元以下的房子。根据一项调查，在过去的43年，多伦多的房屋均价每年平均上升3个百分点，仅仅2014年的均价，就比上一年上涨超过4万元。

　　入行已经近40年的地产界老行尊，安省华人地产专业协会副会长吴树声回忆起多伦多房地产市场的起起落落时表示，目前房价的这种升势，与80年代的地产泡沫时期不同。1985年时多伦多也像现在一样处于卖方市场，常见抢offer，不过很少出现目前这种十几二十个offer一起抢的夸张局面。当时房价上升非常快，均价从1985年的11万，迅速攀升至1989年的27.3万元，5年间涨了16万，相当于每年平均上涨超过26%，这是不健康成长状况。1989年泡沫破裂，房价开始以每年约2万元的幅度下跌，一直到1996年大批香港移民到来，房价才稳定下来，慢慢爬升。房屋成交量那些年也急剧萎缩，从85年的4.55万剧跌至90年的2.68万。

　　与那时比较，最近这十多年的情形则是不同的，剔除2008年金融海啸影响，从2003-2007年间，房价每年平均上升6.45%；2009-2013的5年，年均上升7.25%，2013-14年上升8.29%，十分正常。

　　从经济的角度分析，推动房价上涨的因素主要是住房供应和人口增长、利率、收入、就业几个方面。吴树声表示，在需求方面，每年全国吸收的二三十万新移民，大部分落脚多伦多、温哥华、满地可和卡加利，这些人对房屋的需求是巨大的。而房屋供应方面，大多区可用于建房的土地越来越少，难以满足需求，因此频频出现抢offer。再加上建筑材料、人工的价格以及政府税收不断上涨，都影响到房价无法下跌。

　　房贷利率也是左右市场的一个因素，进入地产行业35年的Bosley Real Estate的地产经纪Keith Tarswell表示，1981年房贷利率猛升至23%（5年固定）时，对市场造成沉重打击，买家纷纷退缩。吴树声也说，1981年时利率超过18%，而且还比较难以获得贷款，很多情况下买家从银行贷不到款，靠从卖家手中借贷才有能力把房子买下来。

　　Keith Tarswell表示，后来市场复苏，1987年，房屋均价在短短一年中蹿升了29%，达到189,105元，（相当于2014年的354,117元）。经过连续4年的双位数增长，1990年，伴随著房贷利率再次上扬（4月份开始利率超过14%），房价则下跌了11%，次年更下跌了近12%，这种跌势持续了多年。

　　买家最终逐渐回到市场，在接下来的20年（除受经济衰退影响的2001和2008年）大多区房地产市场保持强劲。Tarswell表示，以他的经验，房地产很少出现平衡的市场。他观察到人口从郊区大量涌入城市，驱动城市的房价上涨，买家日益年轻化也对市场产生作用。

　　Tarswell认为，看不到任何可能阻碍多伦多房地产市场继续走高的因素，尽管可能不像过去几年那样疯狂，但市场将继续上行，所以买家不应该持币等待市场下跌。

　　20多年前来到多伦多的吴先生，1990年花不到12万元在东约克买了个一室一太阳房的condo单位，后来以10多万的价钱低价卖出。不过卖价低买价也低，吴先生1996年仅花21万多又在列治文山市买入一个半独立楼花。入住以后房子每年甚至每个月都在涨价，他的半独立邻居几次换主，房子从30多万一直涨到2年前的50多万，几任邻居不论持有几年还是几个月，没有一个是赔钱卖出去的，这2年房子已经上涨到70万左右。看看现在多伦多的房价，他也直呼让人难以承受，不过若干年后再回头看看，也许又会感慨为何现在不买呢。