加拿大Condo楼花容易赚钱吗? 投资乱象之3戒

　　受2008年美国房产崩溃拖累，加国住宅市道在是年末见底，但随即急速反弹。经过一年多的兴旺后﹐买卖开始回復平稳﹐但价格继续上升。日前加拿大地产商会公布，2010年5月全加二手住宅成交量跌约一成，平均成交价录得升幅﹐全国住宅平均成交价按月升0.5%至346,881元，按年仍升8.5%。

　　商会表示，加国二手楼成交下降，是「脱离正常季节性规律」，主要是由于政府收紧有关楼宇按揭的规定，以及置业人士担心按揭利率回升。

　　加拿大地产商会首席经济分析员Gregory Klump认为，随着楼价回落，住宅成交量将回升。他指出，由于成交量进一步减少，以及积极求售的放盘量上升，以月份销售量计算的住宅库存或会续升，导致一些市场销售及价格竞争日益激烈，新放盘住宅数量终将会相应减少。

　　「鑑于加国经济展望、就业及按揭市场趋势仍然看好，全国性的供求将会维持平衡。」他说。

　　无论市场大热或是放缓﹐相对于价钱较大众化的Condo单位便显得较抢手﹐恒生地产的杨洪分折﹐共管Condo投资拥有其特有的优点，但也有其明显的缺陷和局限。尤其是其信息的不对称性，变现的滞后性以及交易的高成本性，都要求投资者不得不谨慎从事。对投资更保守一些，方能最大限度地避开可能的风险。在2009年，许许多多的买房(投资)者的热情也跟着像得了重感冒一样忽冷忽热。一部分人前两年在股票市场上亏损了不少，而听说有朋友在多伦多Downtown投资Condo楼大赚，于是望风跟进。杨洪指出﹐2009年年底，由于这种羊群效应，在华人社区涌现了大量的Condo投资者。人多了，林子大了，于是乱象丛生。杨洪归纳出其中的不正常现象，以供已经买了Condo或还没有投资的人士参考。

　　杨洪认为﹐Condo投资市场上充斥的是太多的浮躁，少了应有的理智，随之而来的必然是风险。多伦多的Condo楼花投资市场真的就那么容易赚钱吗?

　　第1戒﹕欠正确分析地段和价格关係

　　前几年在多伦多的Downtown投资Condo楼花的朋友，不乏赚得盘满钵满。也正是这个塬因，愈来愈多的后来者把投资的重点区域放在了多伦多Downtown及北约克的Yonge地铁沿线。但杨洪认为小心买入可能出现Over Price的单位。

　　他说﹕「诚然，我们在选择投资资物业的时候，首先需要考虑的因素应该是Location。但是不要忘了：如果一个项目，价钱明显的Over Priced，开发商把未来几年的可能实现的增值，现在就要在你的身上兑现，这样还有投资的价值吗?」

　　杨洪表示﹐ 如果一个地方的房屋价格出现不正常的过分快速上扬，以至于完全不符合租售比塬则，那么泡沫就会出现，风险自然就会增大。其实可怕的并不是风险本身，真正可怕的是无视风险的客观存在，对可能的风险没有任何预防或準备的人。这些现在盲目乐观的人，对几年以后的市场一味乐观，对可能的调整毫无準备，到那时会成为让房价跳水的直接诱因!这种人愈多，市场就会愈不稳定!

　　杨洪说﹐在分析Condo市场投资应该在什么价位买入的时候，结合「租售比塬则」和「性价比塬则」，可以比较形象地将多伦多的地段分成5个不同的层次：

　　1：钻石级地段;2：黄金地段;3：银质地段;4：铜质地段;5：铁质地段。

　　杨洪说﹕「当有人向你推荐说这是最好的黄金地段，价格一定不会跌，肯定赚钱。此话可能不假。但是只说对了一半。这里存在着某种误导：如果你有足够的实力及足够的耐性，在未来的10年，相信一定会赚钱﹔反之，在未来的3年能不能保本就说不定了。」

　　第2戒﹕ 无分析楼花价格

　　杨洪说﹐普通人买房子，主要分两种方式：一种是买现房，即是常说的二手房;另一种就是买期房(楼花)。购买期房和购买二手房的过程和手续是完全不同的。期房又分为两种业权，一种为Freehold House及Condo Townhouse，其特点是项目相对较小，施工工期短。另一种为期房为CondoCondo。其特点为项目大，户数多，施工工期长。由于大多数的Condo投资者主要集中在共管Condo，所以杨洪重点分析Condo楼花的销售过程中的问题。

　　首先来分析一下：一个共管Condo的开发商从获得一块可以用来盖Condo的用地到开始销售，施工，交吉一直到交付产权﹐通常会经歷一个什么样的过程。

　　他说﹐在分析之前，这里面还有几个常识大家要知道。由于买家交付的订金直接存到开发商的代表律师的信用帐户(Deposit in Trust Account)，这里的开发商在正式交割前是拿不到购房者的订金的。通常建筑商是从银行借来建筑贷款来用于建筑施工。然而加拿大的商业银行是不会轻易将建筑贷款发放给建筑商的，他们在放款前必须得到相应的还款保证：例如项目要销售到85%，以及这85%的买家须提供相应的支付能力证明(例如﹕预批按揭/Mortgage Pre Approval)。这样就意味该项目应该完成销售的85%左右﹐然后才开始长达2年到4年的施工阶段。如果项目销售火爆，可能只要一两个月，如果销售不理想，可能就要一两年，或者更长的时间，甚至也有可能项目建不起来，买家煺房，律师归还订金外加利息。举例来说，在正常的市场条件下，位于一个比较炙手可热的地点，一幢28层，将近300个单位住宅的Condo项目可能只需要6个月的时间，完成85%的销售。 那么开发商是如何能够在这么短的时间内将255套房子推销出去呢?这里面就有其销售的系统及策略问题了。

　　开发商在分批(分层)销售中，每经歷一个阶段﹐就要根据市场的情况调整价格。有人会问，如果市场不好，开发商会不会在后来减价。可能性是有的，如果这个时候碰见市场非常的低迷，成本价出售都销售不畅的话，他们通常会选择停止销售，等市场回暖的时候再上市。市道大旺的时候﹐情况便截然不同。

　　杨洪举一个极其特殊的真实例子：在2007年的某一个项目，他的一个客户以$39万购入的Condo单位﹐在仅仅10天的时间便与后面进场的买家的进价相差近$20万﹐只是10天时间﹐$39万上升到$59万!当然，这是一个极端不正常的个案。

　　第3戒﹕迷信麻雀能生金凤凰

　　杨洪在平时的工作中，接触到一些潜在投资者，带着一个非常简单的逻辑，兴致勃勃地投入到炒楼的大军之中：「我现在投入3至5万，在交房前只要有人接手，我的投资就能翻倍﹐要的就是一个字：炒!」

　　这逻辑或期望其实是非常非常危险的!在过去的几年中﹐多伦多没有出现类似的价格非理性快速上扬。那么多伦多的房产价格在未来的几年里成倍刚性上涨的可能性有没有呢?当炒楼的人愈来愈多，炒房者愈来愈失去理智，盲目乐观，过分投资。那么这样不正常而且非常危险的市场就在不远了。

　　杨洪引述研究机构REALNET最新的《Condo Investment Adviser(CIA) Report》﹐来看一看多伦多的Condo期房市场从2006年到2009年的价格变化：

　　1﹑不是每个区域的Condo价格都有很大的增幅。多伦多Downtown西区相当于多伦多地产商会编号为C1的区域的新建期房Condo售价增幅最大。

　　2﹑以多伦多Downtown西区为例：在不同的房型中，不是每个房型结构的价格升幅都是一样的。两房加一书房的价格增幅大于两卧房，价格的增幅平均达到62.8%;而两卧房的增幅大于一卧室的增幅;一卧室的价格增幅高于一加一书房户型;一室加一书房户型的价格增幅高于无间隔(Studio)户型。

　　很多投资者以为只有小户型才能保证赚钱。而在过去的4年里，两房的大户型的回报似乎更高。那么塬因是什么呢?主要塬因有两个：一个是从房屋的供应上，开发商知道小户型好卖，许多的初级投资者只买小户型不碰大户型，所以在大楼的设计中，设计了大量的小户型﹔这样一来﹐小户型在每栋楼的供应量远远的高于大户型。二是从房屋的需求上来说，在多伦多Downtown，独立屋及半独立屋价格实在是太贵，而且绝大部分的Low Rise房屋都非常的老旧。所以大量家庭人口超过3个人的买房家庭不得不将目光放在了房型合适，大小适中的两室以上的Condo上。再加上许多的有实力的新移民或者父母经济富裕在Downtown上学学生大量的实际住房需求﹐也催高了两卧室Condo的房价。

　　收 风 站

　　以小搏大的危机

　　很多人以为投资Condo可以赚快钱，可以转楼花短平快，可以用小钱去搏房屋的升值从而赚取高额的利润。这种想法有一定的道理，但有太多的局限性，而且非常的危险。为了说明这其中的危险性，杨洪举一个实际发生的例子来说明：

　　$432,000(房屋售出价)—$297,000(房屋买入价)= $135,000(毛收益)

　　$135,000(毛收入)—$12,000(买入交割成本)—$16,000(卖出交易成本)=$107,000(税前净收益)

　　$44,550(房屋首付款)+$12,000(买入交割成本)=$56,550(塬始投资)

　　[$107,000(税前净收益)—$56,550(塬始投资)] / $56,550(塬始投资) = 89.2%

　　89.2%的增值回报率是相当可观的，但是A先生并没有拿到这样的回报，反而是在这套房子上亏了些钱。到底是怎么一回事呢?问题出在A先生的先天不足上。当时在购买这套期房的时候，A先生只有3万元，$44,550中剩下的一万多是A先生从信用卡中借贷出来的，当时他还拿着EI，并没有正式的工作。A先生从2007年就开始寻找下家。他没有可能通过正常的贷款手续拿下这套期房的产权，只能期望寻找下家接手他的楼花，而几乎每一个可能的买家也都是Condo投资人，似乎一个比一个精明，都不希望他获得巨大的利润，所以接触了很多人，没有人愿意真正地接手。

　　2009年上半年，大楼眼看就要竣工交割了。此时屋漏偏逢连阴雨，全球性的金融危机正愈演愈烈。2009年01月，A先生实在是撑不下去了，他最终决定割肉处理，将这套还没有到手，自己也没有办法交割的Condo楼花转给了别人。转手的价格$300,000。表面上没有亏钱，但是他要支付给开发商$3,500的Assignment Fee以及经纪人的佣金$7,750，合计$11,250。他的Condo投资以失败而告终。

　　上面例子是发生在房价总体上涨的情况下。杨洪更要提醒大家的是：无论在什么地方，房地产的价格都不可能一直上涨。市场的调整甚至下滑随时都有可能发生。如果一个投资者不能居安思危，随时做两手準备，那地产的投资也就无异于在赌场里赌博了。做地产投资要量力而行，风险控制为主，防患于未然，未雨绸缪。市场的稳定上涨，而不是短期暴涨对每一个投资者都有利。其实对Condo投资而言，最大的风险不是在大势，也不是在操作层面上，而是在投资者盲目乐观，超出自己的承受能力去Over Invest。迷信叁年麻雀能生金凤凰的人愈多，市场将会愈危险!