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图表解析:6大证据加拿大楼市有泡沫

导读:高风险放款会受到限制,而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。

加国楼市是否有泡沫?越来越让人看不明白。不久前加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的报告书认为,在加拿大各大房屋市场中,已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机,而出现美国式的调整并非不可能。另类政策中心的报告指出,过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂,而且每次都是当房价飞速上涨,上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时,随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂,分别是1981年和1994年发生在温哥华,1989年发生在多伦多。

与另类政策中心的报告看法不同,贺维学会(C.D. Howe Institute)发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是:加拿大的房屋按揭政策审慎,足以防止类似美国的楼市崩溃。鉴于美国每10户人家便有一户成为银主盘,公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为,在加国的楼市,银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定,例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。另外,高风险放款会受到限制,而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。

最近央行一再发出警示,目前按揭利率接近历史最低水平,央行随时会加息。但是央行迟迟未见行动,给人感觉是雷声大,雨点小。不过在央行行动之前,银行自己先动手了。据51网8月20日报道,加拿大皇家银行调升2项房屋按揭利率,各自调升0.2厘。受到影响的包括3年固定按揭利率,加息后年利率升至4.05厘。 皇家银行特别优惠的5年锁死按揭利率升至3.69厘。今年初,大多数加国商业银行都曾经将3年按揭利率降至3.95厘。皇家银行此举可以看作是一个先兆,预计其他银行跟进的可能性很大。

最近网上有英文博客大肆唱空加拿大楼市,可以看作是一家之言,供研究者参考。其中列举的主要理由和图表如下:

加国楼市泡沫证据1:

房价/房屋出租收入在历史高点

加国楼市泡沫证据2:

房价/收入在历史高点

加国楼市泡沫证据3:

加拿大房价和美国背道而驰

加国楼市泡沫证据4:

利率不能再低

加国楼市泡沫证据5:

加拿大住房拥有率已经接近70% 

最新一期的「加拿大商业杂志」(Canadian Business Magazine)综合学者、专家的研究,分析加拿大统计局及「加拿大房贷及房屋公司」(CMHC)的相关数据,结果显示上述三大指针都达到史上高峰:

一、家庭拥有自宅比率:接近70%的比率为史上最高,还可能进一步上扬。根据房贷保险公司「加拿大健沃斯财务」(Genworth Financial Canada)的调查,假如有助达成购屋梦想的话,多达68%的租房族愿意延后购买其他高价商品,逾半愿意放弃旅游,可见民众拥有自宅愿望强烈。

二、房产占个人资产比率:房产抵押净值(home equity)约占个人平均资产净值的三分之一。近年房价飙涨是造成此比率高升的主要原因之一:加拿大房地产协会(CREA)的数据显示,过去十年成屋成交价每年平均涨7%,2002至2007年间更逾10%;目前稍趋温和,但今年1至2月间升幅仍达6%。

三、房地产在经济总产值中比率:与房地产相关的活动,包括房地产交易及装修、家具消费等,占国内生产毛额(GDP)约20%;以装修来说,从2000年仅占GDP的1.6%,飙升至目前2.8%

加国楼市泡沫证据6:

加拿大人口增长率将下滑(即使加上移民人数) 

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