地产业敲警钟：加拿大6大城市楼市濒临泡沫

渥太华智囊团向加拿大地產业敲起警鐘﹐指出国内6大地產市场楼价自2002年以来升﹐地產业在30年间第一次接近泡沫边缘﹐所有危险信号齐备﹐只要按揭利率急升﹐泡沫就会刺破。

加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)周二公布报告﹐分析按揭率对地產业的威胁。报告说﹐加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率﹐加拿大的楼房业就会崩溃﹐好像美国一样。

报告作者说﹐精明的按揭率调节﹐修订按揭规则﹐是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地產业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。

销售虽减慢 房价仍处泡沫边缘

《加拿大房產泡沫﹕意外可期》报告(Canada’s Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说﹐国内6大房地產市场房价急高﹐相当于民眾年收入的4.7到11.3倍。

报告指出﹐全国房產销售速度减慢﹐房价却处于泡沫边缘。从地產业歷史上看﹐最合适房价应在人们年收入3到4倍之间。

6月份房价较去年同期13.6%

全国房產销量在年初到顶﹐随后下降25%﹐但根据Teranet-National Bank的混合房產指数﹐国内大城市6月份房价﹐比上年同期高出13.6%。

6月房价比5月高1.5%﹐这是自去年8月以来最大的月增幅﹐也是第14个月连续增长。

过去30年中﹐加拿大房地產市场经歷3次泡沫。报告说﹐楼价上涨的速度﹐超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度﹐泡沫就会出现。

报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说﹐加拿大以前的房產泡沫﹐都是利率在两年间调升1%﹐结果刺破泡沫。

他说﹐加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%﹐就能造成美国的房產危机局面。

温哥华在1981和1994年出现房產泡沫﹐多伦多也在1989年出现类似情况。其他4大地產市场﹐楼价在1980到2001年间相对稳定﹐在今日币值15万到22万元之间。麦克唐纳指出﹐今日全部6大市场房產平均价都超过30万元。

报告说﹐问题在于按揭利率低﹐信贷门槛低﹐鼓励买家购买他们未必负担得起的物业。

麦克唐纳建议﹐大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率﹐并修订按揭规则﹐恢復2006年以前的标准﹐将首期付款调高﹐从5%增加到10%﹐贷款期从35年调到25年。

他说﹐最好的局面是在以下5到10年保持楼价稳定﹐让楼价回到「心理安全区」﹐配合通胀速度﹐业主在卖房时赚赔都不会太大。

满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Douglas Porter)说﹐报告提到的问题不应完全否定﹐但楼价涨幅在减小﹐显示市场在远离泡沫。

加拿大过热的房產市场﹐在今年第2季度开始冷却。许多经济学家认定﹐房產市场不会出现泡沫。

但波特也说﹐加拿大少不免要大幅调整房產价格﹐如果楼价长期不断上涨﹐即便二手房市场下滑﹐已是危险信号。