地产交易 卖买双方委托同一经纪的利弊

      卖买方委托同一经纪行或能省佣金，也可能有利益冲突

　　Q:本人拟出售住所。售房代表提出，若买方亦委托同一经纪公司，可减收佣金。这做法是否恰当?

   　A:阁下所述的情况称为“多重代表”(multiple representation)。发生在卖方与买方委托同一经纪公司进行买卖，即使有时双方的销售代表并非同一人。

　　多重代表于地产界很普遍，但经纪公司只能在你同意的情况下才可以这麽做。

　　首先，须明确界定经纪行的“客户”(client)与“顾客”(customer)之间的分别。客户是与经纪行签订代表协议(representation agreement)的买方或卖方。贵为经纪行客户，该行有责任促进及维护其最佳利益，并对具体情况做出若干披露。

　　顾客与经纪行签订的则是顾客服务协议(customer service agreement)，这时经纪行的责任不尽相同。一般而言，顾客关系适宜对地产行业非常熟悉，而不需他人推介或维护利益的买卖方。

　　了解客户与顾客的区别很重要，因为多重代表只会在经纪行于同一宗交易中，代表两个客户时出现。通常情况是：没有委托经纪的买方，通过房屋待售招牌或于网上电脑盘( MLS)看到有关放盘后，直接与卖方代表联络，而该代表向买方提出由他同时代表;另一情况是，同一物业卖方收到多个offer，其中有两位买家由同一经纪公司代表。

　　假定阁下个案中的买卖双方均属同一经纪公司的客户，由于该公司有责任保障双方的最佳利益，很明显这将带来问题。例如该公司知悉卖方房屋的资料及售楼策略，这对买方订出买楼方案可能非常有用。同样地，该公司拥有的买方资料，有利于卖方当作谈判筹码，因此将产生利益冲突。

　　当可能出现多重代表情况时，经纪公司负有若干责任。首先，必须披露意图在同一交易中代表超过一名客户;第二，必须披露多重代表与仅代表一名客户时，对该经纪公司带来的责任有何分别，当中主要分别在于信息的披露及该公司能够提供的服务。这些披露最好以书面作出，以免日后出现争议。

　　最后，该经纪行必须取得买卖双方的书面同意，才可继续处理多重代表交易。不论发生何事，该公司必须由始至终，公平诚实及以诚信行事，并为阁下提供认真称职的服务。

　　如有一名客户未能提供书面同意，该公司必须放弃代表其中一名客户。至于保留哪位客户，决定权在于该公司。若公司决定放弃代表阁下，它通常会提供转介至另一经纪行。

　　在阁下的个案中，该经纪行已提出，若你同意多重代表，可减收佣金。有关优惠是否值得，决定权在于阁下。

　　一如房地产交易各方面，多重代表也不应掉以轻心。须详细加以考虑，确保做出决定前清楚其带来的所有影响。