地产新政实施在即 加拿大楼市上演最后的疯狂？

今年2月中旬，加拿大政府颁布了一揽子新的房贷政策，以应对去年节节上升的房价，同时未雨绸缪防止因消费者房贷负担过重而引发加拿大版的次贷危机。加拿大房地产市场是否存在泡沫？这无疑是一个见仁见智的问题。尽管官方一再否认泡沫的存在，由于担心消费者房贷负担超过其可承受范围而引发加拿大版的次贷危机，加拿大政府仍然决定对当前火热的房地产交易市场采取降温措施，于今年2月中旬颁布了一揽子新的房贷政策。这些政策一方面迫使银行在发放房屋抵押贷款时对贷款人的贷款资格进行更加严格的审查，另一方面通过调整再贷款比例和非自住房屋的首付比例以打击房地产领域的投机现象。而此前，加拿大政府为了应对全球金融危机，一再调整其基准利率以降低住房贷款利率。以五年期固定利率为例，该国的平均利率在2008年1月达到5 年内新高6.81%，之后开始稳步回落，到2009年5月更是降到了自1951年来的历史最低点4.62%。为了鼓励更多的消费者买房，加国政府还在 2009年将首次购房者从其免税的注册退休储蓄计划账户中可支取的额度从此前的20000加元提高到25000加元。此外，政府还对首次购房者在税收上予以优惠，使其最多可获得5750加元的税收减免。这些措施对加拿大房地产市场的复苏起了重要作用。在经历了2008年的价量齐跌之后，加拿大房地产市场于2009年初开始回暖，住宅销量和价格都有大幅度上扬。据加拿大房地产协会公布的数据，2010年1月全国平均房价为328537加元，比去年同期的274711加元上涨约两成，而房屋销量则同比上升58%，达到25671套。加拿大当前房地产市场的火爆从宏观方面来说得益于全球和加拿大经济的逐渐复苏，从微观上来说则与消费者对房屋贷款利率可能提高的担忧直接相关。而房源紧张则是推高房价的另一个重要因素。由于受经济危机的影响，去年加拿大许多住宅建设项目都出现开工不足甚至完全停滞的状况，这直接影响了市场上待售房屋的数量。另外，西部省份不列颠哥伦比亚施行的统一消费税对房价上涨也起了推波助澜的作用。面对节节上升的房价，加拿大政府开始面临着可能出现房地产泡沫的强大压力。许多专家担心一些本来不适合购房的消费者，由于受低房贷利率的刺激影响而贸然购房，而一旦利率上升，他们随时可能无法偿还贷款。另外，假如这部分消费者通过削减其他方面的开支来应付房贷，这对加拿大经济的持续恢复将产生不利的影响。专家们的担忧并非空穴来风，据相关研究机构调查，近年来加拿大人的购房能力明显下降。在过去的二十年里，加拿大的房价收入比平均为3.7倍，而当前则达到5倍，温哥华更是高达9.3倍，远远超过5.1倍这个被认为属于“严重难以负担”的标准。在此背景之下，加拿大政府最终决定对房地产市场主动予以干预，于2月16日颁布了一系列新的房贷措施，以促进国内房屋市场的长期和稳定发展。 加拿大政府的新政措施主要包括三项内容。首先，所有的买房人，无论其贷款期限长短和利率高低，都必须符合五年固定利率的贷款标准。比如，你想申请的利率为 2.0%的浮动贷款，你仍需向银行证明你有能力偿还利率为4.1%的五年期固定贷款。该措施对购房者的风险承担能力作了更严格的把关。加拿大财长弗莱厄蒂对此的解释是：“这将保证一旦出现调高利率的情况，买主依然有能力供房。”不过，该政策只适用于那些首付低于20%且需要验证收入来源的贷款申请人，对于那些首付超过20%并可证明其工资收入的贷款申请人或者那些无需验证收入来源的贷款申请人，例如新移民和非居民，该政策并不适用。其次，新政策降低了买房者的再贷款额度，即在以房屋净值作抵押重新申请贷款时，买房者可提取的再贷款总额不得超过房屋价值的90%，而非此前的 95%。此举的目的是防止消费者利用低利率和高房价的时机过度借贷，以致贷款总额超过其房屋净值而引发个人债务危机。加拿大政府对此的解释是：“这有利于保证房屋所有权是一种更有效的储蓄方式。”最后，房贷新政还大大提高了非自住房屋贷款的首付比例。在此之前，投资非自住房屋的贷款申请人只需交纳5%的首付即符合政府承保的抵押和住房保险的申请条件，而新政策对此的要求则是20%。这项措施应该说是本次新政的重点，它表明加拿大政府已经意识到炒房可能带来的危害，意图通过经济杠杆以遏制房地产领域的过度投机。

对于加拿大的房贷新政，评论者们褒贬不一。有人认为，政府的贷款新政是危险的经济干预主义的表现；是银行，而非政府，才是自己贷款政策的最佳决策者。但这种观点遭到新政支持者的反驳。他们认为，银行个体不可能采取收紧房贷的措施从而使自己在竞争中处于不利的位置。另一些新政的批评者则担忧提高非自住房屋贷款的首付比例可能会引发房屋租金的上涨。不过，这一观点是否成立也值得怀疑。该措施固然可能减少房屋租赁市场上的房屋总量，从而影响租金水平，但是，由于高房价可能导致高租金，而遏制房地产投机则可延缓房屋价格的上涨，从而间接抵消该措施对租金的影响。总体而言，加拿大此次出台的房贷新政应该算是比较温和的。此前人们所猜测的一些更为强力的措施，比如提高自住房屋的首付比例，将最长贷款期限从 35年减少到30年以及进一步提高中央银行的基准利率等等，都没有出现在这次新政的一揽子政策当中。不过，加拿大政府并未排除今后采纳这些措施的可能性。此外，由于新政要等到4月19日才付诸实施，而在此之前加拿大的房地产市场将会有什么样的反应以及是否会上演“最后的疯狂”，这些都颇为值得关注。