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多伦多换房记

我这里所讲的“换房”是女儿一家在多伦多换房的经过。其过程并不曲折,也缺少故事情节。但是从中我们却可以大致了解在加拿大是如何进行房屋买卖的。也许能窥测到加拿大房地产一角。

一、女儿十年搬了三次家。

第一次换房是女儿女婿从租住的私宅搬到公寓楼。那是一套110平米的二居室,当时月租是1200加元(包括水电和有线电视费等)。

虽然租住公寓楼,他们也是“人在曹营心在汉”打算自己置业。于是他们开始学习有关加拿大的房地产知识。比如房屋类型;地产税;物业费;按揭贷款手续;房屋买卖程序等等。自觉功课准备得差不多了,便开始留意房地产市场信息,四处看房。

北美住宅大致可分为四个类型:独立屋(House,国内叫别墅),半独立屋(Semi-Detached,即两间别墅连在一起,有一方公共墙),镇屋(Townhouse,国内叫联排别墅),以及公寓楼(Condo)等。

其中公寓楼和镇屋是有物业公司打理的,所以要交管理费。物业公司的服务项目包括铲雪,剪草,保安,共管区域的卫生,维修等事务。老公寓楼还包水电暖(冷)气和电视费等。现在新建的公寓楼已是“一户一表”了。由住户按表付费。洗衣房需刷卡(投币)使用。条件好一点的公寓楼(所谓“高级公寓”)设有游泳池、健身房、网球场、桑拿、棋牌娱乐室,甚至小型电影院等设施供住户使用。至于较大的维修项目,如更换屋面、门窗、机电设备,及重铺停车场路面等,通常采用“拼盘”的办法,向业主另收专项费用。镇屋与公寓楼的另一个不同之处是,镇屋的“地皮”是自己的,所以要交地产税。

独立屋和半独立屋处于完全“自治”状态。业主必须自行解决遇到的所有问题。

在加拿大买房的费用包括:1、定金–一般是房价的5%,或一、二万加元(成交后抵扣房价款);2、土地转让税–安大略省和多伦多市并不相同,各有相应的条件和计算公式。笼统地讲,大概是房价的1%-4%;3、律师费–大约1200-1500加元;4、验房费–大约300-500加元;5、保险费–申请贷款时房子必须买保险。尤其是火险。房屋保险费大约为房价的0.1%/年;6、零星费用–如物业税、物业管理费等。在房屋交接时,律师会对卖方提前支付的相关费用,划出应由买方承担的部分,就由买方承担。

2006年我们在多伦多。乘看房的机会,“由表及里”见识了加拿大的各色民居,比较优劣。不过那一次看房纯属“见习”,最后并没有买房。

第二次换房是2008年。那时我们不在多伦多。女儿女婿按揭贷款花了29万加元买了一套三层的镇屋。面积1900余(平方)呎(约180平方米)。外加地下室和车库(在北美,这些都不计算在“面积”之内)。其“特色”是,总共四层(含地下室)竟有5个卫生间。其中三个带有浴缸。地下室除了卫生间、洗衣房和冷暖设备之外,还有壁橱和一块活动场所。后院是木地板的,面积不大便于清扫。而地段好公交便捷,房型实用光线充足,物业费也不高,每月300余加元,是它的外在优势。

在加拿大,“二手房”买卖是常态。这与国内不同。

2009年我们在镇屋住了一年多,总体感觉还好。只是觉得楼层多了。

这次我们更感觉不方便。因为家里又多了个小二子。外婆经常唠叨上楼下楼膝关节疼。女儿记在心上。不做声不做气地和女婿一道看房。直到今年初下了“offer”,才邀我们去看房。大概是想给我们一个“惊喜”吧。

这就是第三次换房。

二、第三次换房于买房卖房中同步进行。

在多伦多街上常常可以看到某屋前的草坪上插着一个中介的标牌:“For Sale”,表明该房是出售的。成交后中介也暂不拔去标牌,权当广告。只是改变“时态”,将“For Sale”改成“Sold”,表明该房已经售出。直至买方搬进。

还有一种标牌:“Open House”,即“房屋开放日”。开放日房主一定不在家,一切委托卖方中介负责。任由有意向的人们参观。

这次女儿看中的独立屋仍在我们原来居住的社区。而且离外孙的学校差不多远。面积2200余呎(210平方)。后复式,家庭厅、客厅、厨房、餐厅各一个,五个卧室,三个卫生间。外加双车库、地下室,以及前庭后院(均不计算面积)。

女儿告诉我们买房的第二天,我送外孙上学后便“按图索骥”找到“新房”。从外表看,还行。大门对着马路(不是主干道)。缺点是最近的商场步行需要16分钟。

据说原房主起先开价很高,疲软了很长时间。而他新买的房子又快到交割期了,不得不降价出售。女儿女婿正赶上砍价的好时机。最后以67.8万加元敲定。

我们喜欢住独立屋。因为独立屋有前庭后院,可以种一些花草果树和蔬菜。孩子们的朋友来了,还能在后院BBQ(烧烤),甚是惬意。

我们去看房的那一天,正是请验房师验房的日子。

据说原房主卖房是因为其女儿刚考上多大,为了照顾女儿,便在多大附近买了一套房子。我们去看房的时候他们还未搬走。所以房内陈设未动,有一种温馨的生活气息。由于该房是后复式,一二层楼之间的楼梯被前面的客厅分成二截,自然感觉楼梯不高。但是屋内光线,以及干燥程度明显不如原来的镇屋。至于房子有没有质量问题,特别是“隐蔽工程”,只有请验房师把关了。

回家后女儿打开验房师留下的验房报告–一张“刻盘”,发现室内电线是铝芯的。只有厨房是铜芯线–大概是为了卖房,不久前原房主重新装潢时更换的。我说铝芯线容易被氧化燃烧。不安全!女儿女婿被说动心了,他们说那就不买吧。

谁知第二天女儿上班后给我来发短信说原房主愿意让价2000加元。我回短信:想好了再说!过一会,女儿再发短信:“已签”。我回信:“太快了!”晚上说起此事,女婿说,上网交流过,在加拿大只有近十年新房用的是铜线。并说用铝芯线是安全的。如果不放心,还可以自己改铜线。我无语。问什么时间交房?说5月底。 这样买房的事情就算定下来了。

既然签了协议,那就卖房吧。

早先女儿发现镇屋有四扇窗的双层玻璃出现了一点淡淡的雾晕。去年12月份就跟物业联系换窗子,物业答复已经排满,要等到今年2、3月份。原来换窗费用住户与物业各掏一半。物业怕集中换窗子费用大,所以每年安排几户“指标”。这样物业公司就可以控制当年的维修费用了。恰好2月份轮到我们。这样女儿花了1000多加元换了4扇窗子。又请物业公司出具证明:我们与物业公司并无财务纠葛。花去150加元。(在加拿大开“证明”是要付费的。)

此外女儿还请来一位师傅疏浚下水管道;请公司来检修热水炉。总之算是尽心尽责了。

换房对于工薪阶层而言,总会遇到缺钱的尴尬。所以女儿他们只能是买房卖房同步进行。好在原来的镇屋好卖,也就不担心买房卖房的时间衔接问题了。否则衔接不好是会影响到买房与卖房价格的。

“一客不烦二主”。卖房依然委托原来女儿她们买房的中介。中介自然很上心。他立马上门看房,第二天便来作适当“布置”。然后请来专业摄影师拍照。那镇屋在广角镜下可谓“蓬荜生辉”。不大的开间显得更加宽敞明亮。难怪外婆看了照片后说“不想换了”。中介将我们房子的有关信息及照片挂到房地产专业网站上。

这一点又与中国不同:在国内不同的中介公司控制不同的房源,而在加拿大,比如多伦多,房源都放在同一个专业网站上。对于将出售的房屋,其信息包括该房过去和现在的成交记录、价格、时间、简介、买卖双方姓名,以及代理经纪等详细资料,让所有的中介共享。

只一天功夫,中介便打来电话:已经有买家预约看房了。同时告诉我们,不用回答看房者的问题,一切通过他与买方中介谈。

在加拿大看房,若房主不在家,卖方中介就在门口放一个挂着专用号码锁的盒子,里面放着房门钥匙。并告诉买方中介号码锁的号码。然后买方中介自行开锁拿钥匙,再开房门带客户看房。

看房时间一般为二周。如果有人下单(offer),看房便暂告一段落。(当然多家同时相中的房屋,也可能出现竞价的局面,从而抬高房价。)由买卖双方中介商谈。然后再由卖方中介与卖方沟通,如果买卖双方认可条件,便草签意向协议。接着买方交定金、请验房师验房,无问题则签订正式协议。

因为女儿女婿是申请“二次房贷”,所以银行委托了第三方验房师来评估房价,以确定发放贷款额度。房屋评估师很专业:格式化表格,红外线测量仪。四层楼(包括地下室),25分钟搞定。

大约过了一周,银行通知去办理抵押贷款意向性协议。验房师同意自评价41万加元。(5年涨了41%。可见多伦多的房价上涨有多快!但是对于换房者如果只是为了自住的话,仅是少一点损失而已。不存在“赚”。)银行一般规定贷款额度为房屋评估价的60~80%,再扣除原来房屋还贷的余额,便是本次按揭款数。当然如果房贷者个人信誉比较好,房贷额度也可以提高。女儿他们大概属于这一类。顺利办了25年还贷,也是一个活脱脱的“房奴”啊。

2月份多伦多仍然是冰天雪地。从中旬开始我们老两口在家“全天候”接待看房。看房那几天,弄得烧饭吃饭都不方便。常常买“外卖”。

第一轮看房是5天时间,由9位中介带来14批“看客”。除2对印巴人夫妇外,都是华人。

买方中介带客户上门看房,都是通过中介转告我们。他们进门先递上名片,换鞋,再领着客户逐一查看,并解答提问。当然因为我们在家,他们也会偶尔问一些网上没有的资讯。

其中一位香港人以41万下了offer。买方中介也是香港人,大约60多岁。他带买方来看过三次房,并帮买方提出各种各样的问题。在向物业询问核实情况后,请了一位白人验房师来验房。

然而三天后香港人说不买了。原因是在厨房的天花上看到有一点“水迹”,说明曾经漏过。因此夹层会“生霉”的。虽然理由不确切,生意没有做成,影响到其他人下单的机会,耽误了我们一些时间,但我还是很赞赏这位中介的敬业精神。

3月初第二轮看房。5天来了13批看房者。其中一对中西合璧型夫妇–男的是白人,一对黑人夫妇,一对印巴人夫妇。

一对上海中年夫妇当场提出不附加任何条件,立马付钱–40万。

另一位买家提出41万,免验房。我们同意了。于是买家找物业核对情况后,便签定了正式协议。约定5月底交房。

三、搬家

5月中旬,女儿女婿双双去银行签约房贷。第二天女儿便去中介拿“新房”钥匙。

只有半个月搬家时间!女儿女婿还打算换地板。我们说暂时不要换了。因为小二子现在正是“摸坛摔罐”阶段,每天在家里拖呀拉的,新地板也会划痕的。另外时间也来不及。他们终于作了一点让步–除墙壁出清之外,答应只换二楼地板及二楼的三个房门(嫌“一码平不好看”)。

真是越忙就越乱。小二子刚送幼儿园不适应常感冒。外婆只能“专业”带小二子。我虽然腰疼一个多月了,也得发扬“蚂蚁啃骨头”的精神–每天用买菜的小车拉一二趟零碎的东西过去。虽然女儿女婿说不用我拉。我还是坚持着。此外,我还有接待送地板的商家、装地板的师傅、送家电等大件物品的汽车,以及换热水炉的师傅等任务。

月底,地板果然未竣工。但是我们必须搬家。

好在家里杂七杂八的东西外婆都抽空拾掇停当。家具以及装箱的物件只有请搬家公司代劳了。这里还有一个小插曲:女婿说有的搬家公司会临时毁约不来了。反正没有书面合同,你也不能怎么样。弄得人心不定,还要准备预案。其实搬家那天下午,搬家公司的厢式货车还提前一个半小时来了!真是一场虚惊。不过搬家公司来的二位中年华人(一位上海人,一位东北人)看样子也不是吃这一行饭的。他们对于物件吃力拿起,又重重放下。我真当心旅行箱的轮子会被惯坏的。显然“搬运工”不是这两位的“专业”。然而生存法则威力无比啊!(搬家费起价120加元/2小时。外加小费。)

乍搬过去有些不习惯。外孙老是说“我要回家!”他留念原来的住处。一天晚饭后女婿带他过去,到了原来的家门口便哭了。

现在一切总算安定了。在后院我挖了二畦菜地,种了几棵芫荽、黄瓜、辣椒和番茄秧苗,播撒了大白菜籽。虽然晚了2个月,现在也都结果了。看来我还需发挥一把“老农”的余热呢。

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