房屋按揭简介

在加拿大购买房屋，大多数人都是通过按揭贷款方式购买房屋的。在银行可预先获得贷款申请，申请人可先知道贷款额度有多大，核定的利率有效期可长达90天。

1、购房能力简算法：
（1）住房总价格计算：住房总价 A ＝ 首期支付额 B ＋ 最大贷款额 C
（2）首期支付额 B 计算：约为房价的25%（对首次购房者最低为5%）
（3）最大贷款额计算：
月贷支付（每月最高还款）＝ 家庭税前月总收入×0.32，或
月贷支付 ＋ 其它长期债务 ＝ 家庭税前月总收入×0.40

2、房屋按揭贷款分类：
（1）从还款弹性分
开放式按揭贷款（Open Mortgages）：可随时清付按揭贷款，通常不收提前还款手续费，利率固定在6个月或1年之内。
封闭式按揭贷款（Closed Mortgages）：只能按合同所写来定期还款，否则须缴交手续费。
（2）从利率弹性分
浮动利率：利率随外部市场波动，每期还款额相同，但利率上升时还息多，还本少；利率下降时还本多，还息少。
固定利率：整个按揭期均以某个利率计算，并定期还款，每期所还本金和利息总额相同。
一般贷款人可以选择以上类型的组合，大多数的银行也提供这些贷款形式。当然银行还会组合出满足大多数按揭需求的贷款方案，冠以好听的名称主打市场。如汇丰银行的”安居乐”房屋按揭计划。
如果银行的套餐方案仍然不能满足个人要求，其实大可与银行商谈，按个性化需求作出贷款方案。这取决于对利息波动的预测及是否想在按揭贷款期满前就清还贷款。

3、按揭还款策略：
（1）选择最低的按揭利率。在20年这样长的时间内即使利率相差0.5%，也是一笔不小的数目。可上网查看和比较金融机构的按揭利率。一般专业按揭公司的利率比银行要低；
（2）选择支付方式有很大的弹性。如每周/双周/每月/每年无处罚支付；每年支付增加和有规则的对折支付；
（3）在自己经济承受范围能力内，缩短分期年限；
（4）还款改为更经常的支付。如从每月支付改为每周支付；
（5）出租物业的底层或其它剩余空间，每月能取得几百元的租金收入，估计占每月还款的30～40%，能够相当程度减轻还款压力；
（6）重新安排家庭支出结构，较多的钱用于偿还按揭贷款，还款资金放在家庭支出的优先位置；
（7）最大化个人账户RRSP的供款，把每一年的返税额用于偿还按揭贷款。这是理财方面较好的联动策略；
（8）根据市场利率走向，贷款人可以申请调整贷款方式，并尽量避免征收手续费的处罚。如果按揭合同以更低的利率更新，其后也保持相同的支付数额水平。

按揭贷款常用链接

加拿大按揭房产总公司 Canada Mortgage and Housing Corporation

http://www.cmhc.ca

加拿大按揭趨勢 Canada Mortgage Trends

http://www.canadianmortgagetrends.typepad.com

加拿大帝国银行 CIBC

https://www.cibc.com/ca/personal.html

加拿大道明银行 TD Bank

http://www.tdcanadatrust.com/products-services/banking/index-banking.jsp