“个税要缴20%,这房子哪能买啊……”昨日上午11点,河西奥体中心西大门附近,成千上百位年轻女孩正聚集在门口,进行一场韩国歌星演唱会的纪念品交易。在喧闹的音乐和嬉闹声中,门口的保安和大巴司机在闲聊,话题就是刚刚出台的“国五条”细则。
二手房个税按照转让所得20%计征的规定,一夜之间成为了南京街头巷尾热议的话题,网上的各种相关言论更是以亿万计。尽管新的二手房个税政策何时实施、如何执行等都没有落地明确,但南京大批二手房业主和购房者已在迅速行动,网上更是有人晒出了各种避税的办法。
市场反应
二手房买卖加紧过户
“国五条”细则的出台,使二手房交易成本大大提高。从前天晚间到昨日,记者接到了各种咨询的电话,多位购房者和二手房业主对20%的个税表示忌惮。昨日上午9点左右,记者在华侨产权交易中心二楼看到,前来等待办理过户手续的市民排成了长龙。不过,不少排队过户的市民都表示,他们还不知道个税增加的事情,一早过来送件过户,是几天前就已经约好的事情。产权交易中心的工作人员表示,最近一段时间以来,交易过户的送件数量每天都有两三百件,昨日过户送件数量并没有明显增加,新政对市场的影响还需要一两天的作用时间。
“我接了一上午的电话,还有两个客户约了明天送件过户。”我爱我家的一位经纪人表示,“国五条”细则的影响力已经开始显现了,一批二手房业主都在咨询个人所得税的事情,对新政表示了担忧。另外,在他手上有一套位于莫愁的二手房,买卖双方已经谈了几次,业主对于现在的价格依然不满意。昨日,这位业主主动给他打来电话,希望能尽快过户。
“我已经交了10万元的定金,个税怎么办?”一位二手房购房者向记者表示,前不久他刚刚交了10万元的定金,购买一套二手房,约定是业主净得价,其中1%的个税由买方承担。现在,“国五条”细则出台,1%的个税将提高到差额部分的20%,一下子就要多出十几万元。该购房者表示,他思考再三,觉得最稳妥的办法就是尽快过户。
购房者担心锌房价还会上涨
“我的室友本来要来,最后还是赖在床上没过来,因为出新政了。”昨日中午,在某看房团活动中,一位年轻的购房者表示,早上看到新政出台消息,她的室友就放弃了看房的打算。
记者跟随河西看房线的几辆大巴,前往海峡城、和府奥园等项目看房,多位购房者向记者表示,尽管有新政策出台,但他们仍然担心房价还要涨;另外有一部分购房者表示,无论新政策导挚价涨还是跌,他们都要买房,因此还是赶过来参加看房团的活动。
昨日,金地明悦、东郊小镇两家楼盘推出了锌源。金地明悦此次开盘推出了300余套锌源,销售价格达到了10500元/平方米,和此前相比上涨了 600元/平方米左右。不过,开盘吸引了近百组购房者,一上午卖掉了60余套房源。购房者表示,新政针对的是二手房,对锌影响不大,他们担心房价还会上涨。
[避税损招]
阴阳合同、司法判决避税或将增加
“20%的税太重了,这下还不是满城都是阴阳合同啊!”针对二手房20%的计征个税,有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同,是指二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元,实际成交价格200万元的二手房为例,如果按照新政计征 20%的个税,那么需要缴纳20万元的个税;如果通过签署阴阳合同,将成交价格填写成100万元,那么该二手房差额部分就是零,就不需要缴纳一分钱的个税。不过,从目前南京个税实际征缴情况来看,税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估,交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此,阴阳合同规避个税的幅度有限。
伪造欠债事实,通过司法判决过户
“阴阳合同?弱爆了!”南京一业内人士在微博上表示,阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证,最简单有效的办法可以通过申请司法判决,直接把二手房判罚给购买方,节省的税费更多。该人士表示,二手房买卖双方可以伪造欠款事实,由买方向法院申请司法判决,要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿,最终由法院将二手房判罚给买方。不过,这样的避税办法需要经得住司法部门的调查考验,否则将会构成违法行为。我爱我家市场总监胡涓娟表示,这样的避税行为不可取,需要冒的风险更大。
最“损”避税办法过户只要几百元
除了阴阳合同、司法判决之外,根据目前的“国五条”细则规定,以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定,一些二手房可以通过这一途径进行避税。不过,以公司名义售房牵涉到的问题颇多,普通购房者极其容易陷入其中,从而导致利益受损。
在网友列举的各种避税办法中,最“损”且号称最简便有效的一招,则是通过离婚、结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步:第一步,买卖双方夫妻离婚;第二步,卖方房主与买方异性结婚,房产证上加上对方名字,然后再离婚,房屋归属买方异性;第三步,买卖双方夫妻各自复婚。这样一来,二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用,加上房产证更名的费用,最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法,可以节省几万乃至几十万元的过户费用。
“现在执行细则还没有出来,大家都只是在猜测,避税办法风险都很大。”南京房地产促进会秘书长张辉表示。
个税计征等诸多细节存疑
二手房个税按照转让所得20%计征,这一政策什么时候在南京落地执行?
执行的时间划定是按照交件日期计算吗?
差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?
政策性住房交易是否也征收20%的个税?
满5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免个税?
一年之内卖房又买房的是否可以抵免个税?
二套房首付比例提高到多少?
从前日晚间到昨日,记者遭遇到了有关“国五条”细则个税新政的诸多问题,这些问题也成为南京房地产市场内大家最为关心的话题。
“现在你提的这些问题,我们都无法回答你,我们也在等省里的政策。”南京市住建委相关负责人在接受记者采访时表示,目前大家对二手房个税征收、限购范围扩大、二套房首付比例等都非常关心,但由于国务院办公厅刚刚发文,政策需要逐级贯彻落实,南京市的执行细则还必须等江苏省发文之后,才能确定。
专家微语
巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长):防止二手房供应显着减少,对市场价格形成短期冲击。
许小年(中欧商学院金融学教授):其一,“十条”没管用,“五条”就能管用?……其二,自始至终不懂市场……第三,不必承担政策失误的成本。博弈论中有个说法,“最后一局不是局”。
陈志武(着名经济学家、耶鲁大学终身教授):趁机打劫啊。
董藩(北京师范大学房地产研究中心主任):对调控希望:1、调控不再是为斗气、为面子;2、莫堵死改善、养老和学区房需求实现途径,勿使年轻人不敢结婚或者被逼离婚;3、财政收入增速远超GDP增速,企业、百姓负担很重,勿逼大家移民;4、硬收20%所得税也可,但应在增值中先抵扣掉利息支出、折旧、物业费、维修费、中介费、已缴税收。