老移民谈加拿大买房经历

本人是十几年的老移民了，一直生活在安大略省多伦多市，对这座城市可以说非常熟悉。

本人同时也是天涯加拿大版最早的一位版友。中间有段时间因为工作和家庭的变动，很少登陆天涯了，更是没时间写文章或长贴。最近有时间了回来看看。

前天看到一位来多伦多半年的新移民些的关于买房的帖子，看完有说不出的感觉，里面有些观点是值得参考的，有些就有失偏颇，传达的信息不是很客观，所以想写写自己的多次买房经验，希望能给大家更多的参考。

关于房子新旧

我首次买房是过来不到两年的时候，那时什么买房知识也没有，由于买得早，身边买过房的移民也就一两家，也没有经验提供给我，我听朋友的介绍找了位台湾大姐经纪（那时候基本没有大陆经纪）。

她态度很好很温暖，只可惜在选房上，没给我提供什么有用的经验。怎么说呢?首先她问过我的倾向和预算，预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样，喜欢新房子，越新越好，却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。

这一点，在多伦多买房，可以说是个错误的方向，让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子，我的台湾大姐经纪并未给我任何这方面的指引，反而说，自住房屋，以自己喜欢舒服为条件，是否升值并不重要。

五年后我回头想想，这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房，其实是这辈子最大的一种让资产保值，甚至升值的投资，等有孩子了，孩子长大换房，老了退休了卖房，你的房子升值得快，卖价高，等于你手里有更多的钱，这么简单的道理，当时我傻我不懂，后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂，仍然认为自住房升值不升值无所谓。

结论：不要太介意房子本身的新旧条件，多伦多的房子足够结实，主体结构五六十年没问题，有的能撑100来年呢!二十年的房子还正当年，只要房子地点好，所在社区好，学区好，地够大，就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修，换换配件什么的，住起来同样舒服，而房子的价值也提升了。

近几年多伦多市区范围内的新房很少了，有些翻盖的新房价格则很高，有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房（单程开车30分钟左右），不到两年就后悔了，我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好，大多地区西边有个小镇oakville，由于学校好，环境好（靠湖），人员结构好（收入较高，治安好），很多人喜欢买在那里，但是，那里的房子价格也不低。
这么说吧，多伦多市区的一个好区内，就是一块地（极烂的破房）的价格，都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。

P.S，大麻屋也是可以买卖的，但要公开说明是大麻屋，物价会比同区正常房子便宜很多，假如隐瞒不报，被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物，很潮，会影响房屋的质量。

关于地

那位提供买房经验的新移民朋友，在这一点有点小偏差。加拿大的地税叫property tax，严格来讲是叫财产税，市镇府根据房屋评估价值来收取的。这个价值评估跟各方面都有关，地的大小，房屋的新旧，房屋的面积，所在区的房屋平均价格，地下室是否已经完成装修等等，并非只跟面积相关。如果你觉得政府对你的房子估价高了，你可以申请重新评估，一般重新评估会少降一些，但政府会提醒你，重新评估也有可能比现在的估价高，希望你郑重考虑。（此举大概是避免大家没事就要求重新评估，增加工作量）

学区、校区及社区

我第二次买房是06年，第一次买的那房也就卖了，五年过去了，基本原价卖出，还不如放银行了，别忘了我还要每月还贷，也就是说，我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%，选对房子真的很重要。

简单点说吧，我吃了个亏之后，自己开始搜集房地产相关信息了，又换了个经纪，他给我讲了很多选房要素，我这才知道自己吃亏在哪里。年轻时觉得自己没孩子，找什么好学区好地区阿，没用，离工作公司近才实惠，可以多睡二十分钟阿。

没错，这个经纪是大陆人，很实在，他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久，但他说，我会比很多老牌大牌经纪更诚恳，更认真去满足你的需求，说白了，就是我会替你考虑，因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的，他直接建议我不要买，买了可能会有什么后果，这点我觉得确实不容易做到。我第一个经纪就是客户说什么她就照做，根本没有想到保护客户的投资，来题些建议。

像那位新移民朋友提到的，“在看房前会提前查询这个房子周边的环境，在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路，旁边有无政府廉租屋等等；如果你着急买房子，她也会劝你最好多看几套，以免后悔，而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析；如果你决定下OFFER，因为好房子看房的人都会觉得好，所以有时会抢OFFER，她会帮助你分析如何去报价——合理的报价，而不是越高越好。

老实说，这些都是一个专业经纪应该为客户做的，至少我的这个国人经纪，每次看房都是这样做的，无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备，我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名，社区人口构成，邻居大概是什么人，做很多准备功课，我确实很感激。

那几年房子已经开始有抢手的苗头了，看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了，我不免有点急，我经纪看出来了，就在看房前给我分析好最近同区同类房子的价格比对，假如对方开价合理，他也不讳言告诉我划算，让我考虑抓住时机，事实证明他判断准确，我买的房子和两年后跟他买的第二套房，都是那个区里同期最便宜的。我的一位好朋友，因为犹豫，错过几个喜欢的房子，两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以，不管建议你买还是不买，我觉得一个能提供好的建议的经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。

还有一点新移民朋友一定要注意，别急着跟自己找到的第一个经纪签约。

很多新移民落地就被各种途径认识的经纪拉着签了约，签了半年内或者九个月就得跟他买房，对他服务不满意也不能换人，知道合约结束或者解约。

碰上个负责的还行，但是很遗憾，通常这种通过移民公司介绍等途径找的经纪都不太负责，基本属于那位新移民朋友遇到的第一位那种。随便拉你看看就劝你买。很影响国人经纪的口碑。

我最近就听说有新移民被经纪连蒙带哄签了约就不怎么管了的事情，所以除了政府机构，新移民签字要留心

关于房屋翻新

买了旧房，不免要做些修修补补什么的，家里若有handyman，小来小去的就去homedepot/rona这些大型材料工具零售商买了自己装上，刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程，装厕所阿装磁砖啊地板阿，可以找专门的施工人员做，也很容易，几天搞定。投资比较大的翻新是屋顶阿窗户阿这些，必须要找专门干这个的公司，要上万块，所以不想大搞的话，买房之前一定要留意看看屋顶，窗这些前屋主是什么时候换过的，屋内的电器有多新，要不要换等等。其他小的东西没必要太介意，别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal。

我家由于老爹比较能折腾，最近彻底地翻盖了一个hosue，所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可，到建筑的各项各项，都亲自走了一遍，所以对流程和价格都属熟了，自己做，比从建筑商手里拿他做好的新房，质量更可靠，材料更高级，造价就别说了，没有可比性，呵呵。现在统一做好的新房，质量确实不如以前的房子，尤其是以前私人建造的房子，无论从结构、材料选择，都优于新房。

毫无悬念地，第三个房子也是跟这位经纪买的了，不过第三套是国内亲戚要买的，，要买好房子，我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊!

然后就是一顿密集看房，左看右看前看后看，把多伦多市几个好区逛了好多遍，我都有点看烦了… ..最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子，结构空间非常合理实用，两套独立制暖系统，材料上等，大理石地砖啊啊神马的，洁具是德国牌子，他家连窗帘都是真丝的，汗… 。汇报给亲戚，亲戚非常满意。我也很欣慰他没追着我要帮他买新房子，要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找，偏远的北边还好找些。

好在豪宅的客户群不多，不像几十万的房子，要买的人多，出来一个好房子就要抢offer，需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈，谈出一个自己满意的价格，不过也不能太狠了，有的鬼佬卖家很倔的，他觉得你出的价不可理喻，还不搭理你了。

关于贷款

新移民刚来，还没有工作的时候，要买房，首付款超过30%，就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策，有些要求首付50%，有些要求30%外加其他的条件，不同银行要求略有不同，需要分别谈。

如果运气好，迅速找到工作，就好些了，出张收入证明，银行会根据你的收入来评估贷款额，最高25年返还。

还款上还有很多细节的不同，比如，是否允许提前还款，是否允许每月双倍还款，提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节，找可靠的代理，或者与银行直接谈，有些代理在这些条款方面会比较宽松。
这方面我接触过的有三家银行，CIBC给我的条件相对比较好。

买房条件

买房下offer时，很多人喜欢加点条件，来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件，银行贷得下来款，这房我就买；贷不下来，对不起，买不了了。还有的常见条件是验屋，找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验，如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病，可以不买。

但是要注意，假如房子很好，喜欢的人就多，想下offer去买的就多，假如买主加的条件多，卖主就会优先考虑同等价格（或略低）但没有条件的，因为没有条件的保证可以成交，而有条件的买家offer则有后悔不买的可能性，白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子，就要谨慎加条件了。

多伦多房市特别热的前两年，大部分买家都无条件下offer了。

所以买房还要审时度势，看看现在的市场，看看周边的人最近都怎么做的，别想当然地把自己朋友若干年前买房的经验拿出来套在自己的offer上，那样的话，卖主多半以为你来忽悠他的，根本不考虑你的offer。

========补充阅读：买房经验：别期望经纪告诉你的买房细节========

来加2年，租房和买房，家园上和实际接触了不少经纪，老实说，从头到尾能说出令人信服的买房心得的一个没有，不是说经纪不懂（可能有一些新经纪真的不懂也不奇怪），只是经纪不可能把赚钱本事轻易告诉别人，即使你是他客户也不可能告诉你，你比他还懂的话，他怎样做生意啊，我在想要不要我写一些买房的注意事项和新移民朋友们分享一下。

既然有朋友支持我，我慢慢写，而且会写得比较乱，以后再从新整理，说的不对的地方，也请大家批评指正。

我主要说说一般HOUSE的情况，几百万的豪宅我没住过，没买过没住过就没有发言权，我只谈谈像我这种工薪阶层买的大约100万左右或以下的HOUSE。先说我的观点，“没有不能买的房子，只有不能买的价格”。

一、HOUSE主要组成部分

多伦多房子除了地基之外基本是木结构，所以很遗憾，使用久了各种小问题很多，我想对于本地人没啥问题，因为人家是HANDYMAN。

1。屋顶：

屋顶真是一个奇怪的东西，重要性非常大，所以网上充斥着各种恐怖的吓人言论，我的看法是，屋顶非常重要，漏水对房子危害很大，但是换个屋顶连工带料才几千块，比起换窗户之类的花销要小得多，只要价钱合适，犯不着为了屋顶有点毛病放弃房子。

一般屋顶15年要更换，怎么看屋顶，我认为要平整整齐，有一种房子屋顶的瓦片贴到2楼，不知道以前为啥这样设计，估计保温效果好吧，不过外观确实很难看，买了房子住进之后，如果屋顶某个小地方破了造成漏水，如果你不威高，可以去HOMEDEPOT买专门的胶水自己沾上，这样比请人修省几百块，另外买房时候，要看看屋檐下面的透气孔多不多，很多透气孔的说明屋檐比较新，很少的，说明屋檐比较久。

2。外墙：

外墙有石头、砖、长条铝片（这个我不能确定是铝片还是其他物质）、木头。不用说，石头最好看最豪华，至于结不结实，没啥关系，外墙是就是装饰、抵抗风雨侵袭和有点保温作用，看外墙主要是不要有长的裂缝，无论横裂缝竖裂缝，有的话说明地基有问题。个别砖头烂了可以补，问题不大。

3。窗户：

这个东西贵了，两层独立屋全部窗户换的话，估计要1万多以上，看窗户首先看看两层玻璃之间哪里，上面刻有年份，当然是越新越好，如果是木框的窗户，那就说明时代长久了，另外窗户如果有水汽在里面，说明漏气，保温效果不好。

4。水管：

估计没有水管永远不漏水的房子，房子水管漏水是迟早的事情，所以有些几十年的房子会更换主管道，买房时候怎样检查呢，最基本的就是看天花有没有水迹，但是卖家一般会事前清理掩盖，所以这个方法未必有效，请验房师的话，你想想半天能验多少东西，自己最好要把把关。

5:配电屏和电线：

有些旧房子电线是铝线的，想更换的话，很贵，买这类房子的一般都是准备全面装修，甚至推倒重建，或者拿来炒卖，否则还是慎重考虑，配电屏我看过的有100安培（125安培），200安培，旧式保险是小玻璃圆罐子模样，新的是空气开关，当然最好是选200A空气开关这种，电力供应充足，看房子一定记得去地下室看看配电屏，看看是多少安培的。我个人认为旧式保险其实也没啥问题，旧的未必不好。

6地板：

一般分为实木地板、复合地板、瓷砖、地毯等，木地板好不好，各个地方大力走一下就知道，很结实没有声音的就说明状态非常好，地毯暖和安静，不过容易脏，房间出租的话，租客不喜欢。

7暖气空调：

使用时间短，大牌子，高效的就是好东西，相对而言暖气炉重要很多，新的节能，声音小，多伦多夏天要开空调的时间不多，也就10几20天吧。更换一个暖气炉估计自己出2000就OK。

8厨房：

厚实的瓷砖地面、大理石台面、不锈钢电器，好的橱柜和低价橱柜细节差别很大，你拉开抽屉到最大位置再稍稍用力推回去，抽屉能自动减速并吸进去的就是相当好的橱柜，你听到“邦”一声的是一般的橱柜。炉头分电炉和煤气两种，烧煤气的比电炉省很多钱，因为煤气费便宜，另外如果是煤气炉，电力负荷减轻很多，无形中相当于配电屏做了增容。

房子基本的组成部分讲完了，第二部分说说车道、花园、房子朝向、所处位置在不同的道路和坡度的优缺点、风水（这个见仁见智，我觉得能避开一些大毛病即可）。

最近打工遇到一件非常恶心的事情，老板故意克扣工资，虽然是小钱，只是一小时工资，微不足道，但是看来网上说不少华人老板的够烂是真的。

之前对经纪的说法有点偏激，像园子里的余浩，大雅，三木等经纪确实很热心，我发帖子问问题他们都很热心回答。而且感觉他们做人挺真诚，不是就和你做一次生意那种经纪，非常感谢!另外像王红雨先生，我是在他那里做贷款的，办理非常快，见面一个小时基本就落实了，不像找其他人，我新移民首付50%还说不一定批准，会尽量争取。

二：车道、花园、房子朝向等

1车道：

车进出口数、总停车数及并排停车数都是越多越好，一般房子车道出口只有一个，出口一般可以容纳一至于两辆车并排进出，有些房子是环形车道，进出不是一个口，相当于两个出入口，这样比单出入口方便，一些豪宅三个出入口，那就更方便了，总停车数越多越好就不用解释了。

但是如果车道比较窄，刚够一辆车宽度，即使能串联挺5，6辆，使用起来也会非常不方便，所以并排停车数对日常使用很重要，我宁愿选并排停三辆车的，每辆车自由出入，也不选串联4，5辆车的车道，并排两辆车，前后共四辆车的，使用起来也不如只能并排停三辆车的车道方便，因为并排三辆车加上车库2辆共5辆，基本够用了。

2花园：

前院相当于人脸，化妆是给别人看的，后院才是自己折腾的地方，种菜种树种花干嘛都可以。

人行道之前的草地，理论上属于房主的，实际上好像属于政府的，因为一次我在人行道前的自家草地摆了一个拆下来的马桶，政府开车巡逻的人要我摆回人行道之后，等收垃圾那天才能摆出来。

他告诉我，人行道之前的政府要管，所以，我的看法是人行道之前的草地，房东有剪草的义务，实际上没什么权利，人行道之前的草地怎么大好像也没多大用处。后院我喜欢视野开阔，平整结实的后院，看房子时候建议沿着后院边走一圈，看看是否整个草地都很结实，不会有很潮湿很软的地方，平整的后院利用率最高，高低不平，剪草起来比较辛苦。

我去年曾经做了大半个月剪草，进了两百多家后院，个别后院角落的草地不是下雨天也超级软，人踩上去整个鞋子陷下去，当然我害怕的不是草地潮湿，害怕的是地下室是不是很潮，这种情况要特别留意一下。