设计的阁楼凭空消失 楼花买家能否退订？

建筑平面图是楼花买家护身符。（星报资料图片）

 

　　多伦多一位楼花买家，发现建筑商的完成品与建筑平面图有显著差别，原设计中的阁楼凭空消失，因而要求取消交易。而双方签署的购买协议条款，令建筑商处于有利地位。买家拒绝完成交易并诉诸法律，将冒相当大的风险。买家有义务完成交易吗？让我们看看安省高等法院的一个个案。

　　Gillian Gallow早在2011年1月，与承建商HPH (Broadview) Limited签订了购买协议。

　　Gallow购买的是位于多伦多百老汇大道（Broadview Ave）夹皇后东街（Queen St. E）之间，名为“Riverside Towns”的叠层式共管镇屋单位，该栋三层高含63个单位的镇屋项目，由开发商Hyde Park Homes及Lamb Development Corp.联营。根据楼花建筑平面图（floor plans），Gallow购买的价值543,400元的单位，是“两卧室、阁楼加上天台”。

　　虽然购买协议没有附上平面图，但随后的修订中包含这个1,140平方英尺单位的草图。该图则显示一层有客厅、饭厅和厨房区域，二楼有两间卧室和一间浴室，第三层包括阁楼和洗衣区，以及能到达天台的楼梯。标示的阁楼面积为9呎10吋乘以11呎4吋。

　　随著施工的进行，阁楼很明显地已经消失，取而代之的是一段到天台的封闭楼梯间。

　　购买协议中规定：

　　•应市政府的要求所作的任何更改，将不被视为有重大改变；

　　•开发商有权“更改、变更或修改图则和技术规范”；以及

　　•对任何改变、删减或改建，买方没有追索权。

　　实际上，多市政府不允许天台阁楼作为居住空间，只能用作机械用途和楼梯的过渡平台。开发商的立场是从没有向Gallow保证过，三楼任何空间的确切大小。

　　Gallow一再向开发商要求取得修订的平面图，但她的要求被忽视。开发商后来把有关改动认定为因应市府要求，根据购买协议被特别允许，并不是一个容许Gallow有权撤销这笔交易的“重大”改变。

　　根据《共管物业法》（Condominium Act），买家有10天时间，获披露陈述出现重大变动通知后终止交易。

　　最终，Gallow终止协议并要求取回79,611元订金。她向法院申请法定声明，极重要的阁楼空间消失，是一个重大变化，赋予她解除协议的权力，并让她退还订金。面对购买协议中的明确措辞，她拒绝完成交易冒了相当大的风险。输掉官司将意味著丧失订金，并要支付双方的法律费用。

　　高院法官Susan Greer裁定，阁楼消失，取而代之为封闭的楼梯，的确是开发商做出的一个重大改变。开发商应知道Gallow选择这个镇屋，是因阁楼空间可以作为家居办公室。法官裁定空间结构变化是“巨大”的，并显著得足以左右有理性的买家购买该单位的决定。法庭要求开发商披露所做的变化，并允许买家在10天内退出这笔交易。

　　Susan Greer法官允许Gallow终止协议，并取回订金退款。

　　这宗个案阐明，开发商在对共管物业单位的建筑平面作出重大该变时，将无法根据合同条款，依靠强调政府规定，而迫使买方接受所做的更改。更重要的是，在购买新屋和物业楼花时，有必要在购买协议中附上楼花建筑平面图。