道明: 央行减息并未改变加国楼市局面

　　加拿大中央银行于7月15日决定将隔夜利率调低25个基点，引起了一些关注，忧虑此举只会火上加油地刺激现已炽热的楼市。就房屋需求而言，这个政策决定是不大可能改变现有局面。道明经济分析部 (TD Economics) 已调高对2015年和2016年楼市的预测 (表1)，这是由于考虑到房屋贷款利率于1月至4月期间大跌对需求产生的连锁效应作用。

　　今年1月，加拿大央行突然将隔夜利率调低25个基点，然而此幅度及不上房贷在直至4月底时5年期利率的55个基点降幅。这与加拿大政府的5年期债券收益率并行下跌 (图1)，后者反映了全球国债收益率走低的趋势，此趋势与对经济增长的担忧和欧洲出现通缩的前景有关。

　　根据过往经验，如此幅度的房贷利率变动可于6个月的时期内，令房屋需求增加10%至15%。由于成屋销售于年初至6月间仅升6%，过去的房贷利率下降对需求的影响可能会陆续在多数个月内浮现。特别是过去几年，积压的房屋需求一直被低估，我们不能排除一点，可能有大量置业人士和投资者仍在待机而发，希望在低利率环境中入市。

　　自从2009年以来，住房需求于春夏两季畅旺，然后于冬季平静下来。从过去的季节性模式来看，目前的需求有更大程度变化。我们预期今年的楼市活动有类似的模式，但于冬季放缓的现象可能会比以往更持久。

　　当中有多个原因。首先，5年期的政府债券收益率尽管曾于春季几个月内一度短暂急升，但目前仍维持在今年4月的水平，没有甚麽变动。虽然浮动房贷利率随着加拿大央行上月的减息行动小幅走低，但对楼市活动最重要的却是5年期固定房贷利率。借款人必须根据此利率来通过收入审查以获取房贷，而这利率许多时是紧贴5年期政府债券收益率。根据过往经验，此利率要下降40至50个基点，才可有力地刺激房屋销售和价格。然而，债券收益率受全球经济发展及加拿大央行的政策利率影响。监于5年期国债收益率只有约70个基点，再次大幅下跌的可能性不大。事实上，我们相信随着今年逐步进展，美国的加息行动更形接近，全球形势好转，加拿大债券收益率将被全球力量稍微推高。

　　支持整体楼市将于今年稍后冷却的第二个论据，是建基于目前楼市活动的步伐难以持续的实况。平均成屋价格仍然以平均住户收入增长的两倍速度攀升，尽管有创纪录的低利率，房价这样的升值正在侵蚀房屋负担能力。当今年上半年的经济疲弱体现在劳工市场这个重要的滞后指标后，房屋负担能力将更难以维持。结果可能是一段就业情况疲弱的时期，以及失业率的温和上升。所有这些力量应会一起限制今年年底直至2016年的房屋需求。部分主要市场如多伦多和温哥华，今年已在房屋价格和销售上都获得双位数增长，现在更易蒙受下行风险。虽然在例如卡加利和爱民顿等依赖商品的市场，低利率有助于稳定楼市活动，但预期整个下半年职位流失的步伐将加速，可能会导致这些地区的楼市活动于2015年余下日子进一步放缓。

　　另一方面，在渥太华、满地可、魁北克市和哈里法斯等市场，低利率的影响力可带来更大的上升潜力；这些市场的经济状况有望改善，而市场经过多年的软着陆后，现已摆脱供应过剩的情况。

　　结论：油然而生的问题是，如果我们并不预期加拿大央行最近的减息行动能够有力地降低债券收益率和激发房屋需求，那麽当初调低利率是为了甚麽？央行减息是为了要维持具刺激性的金融环境，为表现持续逊于预期并可能会于今年上半年收缩的经济情况，作出下行风险的防备。低商品价格的影响体现在投资上，所需时间和程度都超过预期。与此同时，在美国需求增强和加元转弱的有利背景下，经济增长轮替至非能源出口业的步伐需时更长。楼市从来没有复苏的需要。今年的房屋价格和销售预料将有7%的增长，这是由于楼市活动已于整个上半年大幅增加。加拿大央行致力维持一个刺激性的金融环境，这应有助于让楼市随着时间过去，有序地冷却。