25年拥有7栋公寓 温哥华投资达人的生意经

      Bill Goold是资深公寓楼投资者，曾任卑诗公寓楼业主和经理人协会(British Columbia Apartment Owners and Managers Association)会长，现任卑诗业主协会(Landlord BC)总监(Director)。他多年来投资了7座公寓楼，积累了丰富的经验，也乐意将经验分享。因为可以为客人提供有价值的参谋和建议，他和团队在商业地产销售领域成绩令人瞩目，不仅在大温，而且在加拿大全国都位居顶尖地位。

 　　到温哥华寻找更大舞台 

　　出生在温哥华岛阿伯尼港(Port Alberni)的Bill，走出校门后遇到了加拿大70年代的经济萧条期，21岁的他找不到工作，曾拿过政府救济。他希望做到经济独立，就去城镇寻找机会。他找到了工作，慢慢有了积蓄，在温哥华岛上买了自己的第一个物业，一个双拼屋(Duplex)。在1986年温哥华世博会举办的那一年，他离开家乡来到温哥华寻找机会。从29岁开始，他开始做地产经纪，销售公寓楼，在这一行业已经25年。让他感到有成就感的是，他帮助很多人从投资第一座公寓楼，到拥有多座公寓楼，获得了财务的安全和自由。

　　他投资房地产的经验是，地段很重要， 如果钱不够多，就买好地段的旧房子。他最初的时候，将自己投资的双拼屋出租，5年后还清供款卖掉，再换更好的双拼屋，换了几次房子，买了个独立屋，付清供款卖掉，就有钱付公寓楼的首付了。

　　1994年他买了自己第一座公寓楼，有23个单位。公寓楼需要付50%的首付，进入这个市场的门槛是要拥有首付的资金。从买下第一座公寓楼直到现在，他一面积累财富，一面寻找合适的投资机会，现有拥有7座公寓楼，大部分在大温地区，有少数在温哥华岛。从公寓楼投资中，他获得丰厚的回报，也给了自己选择继续工作或者马上退休的自由。

　　“买公寓楼有两个风险，一是利率风险，二是空置风险，业主要懂得怎样控制风险。”他加入了卑诗公寓楼业主和经理人协会，起初资深投资者教给他很多经验，让他受益匪浅。现在他成了资深投资者，用多年来积累的管理经验，帮助刚进入这个市场的新手。

　　公寓楼比独立屋更稳健

　　很多人知道，大温地区的独立屋近10年来经历了大幅度上涨的机遇，但公寓楼价格的上涨幅度显然不能与之相比。对此Bill画了个曲线图，说：“从长期来看，独立屋的市场有升有跌，但公寓楼的行情是一条上升的直线。”

　　即使在市场不好的情况下，公寓楼也有租金收入，提供稳定的现金流。他更喜欢投资整栋公寓楼，是因为公寓楼有地，在大温地区发展用地有限的情况下，具有很好的升值潜力，而且租金多年来一直呈上升的趋势。在付了5年供款后，还可以从银行再贷款。公寓楼的建筑每年有4%的折旧，还可以获得税务优惠。一座500万元买的公寓楼，如果建筑的价值佔55%，地的价值佔45%，那么建筑部分所佔的275万，第一年就可以获得10万元的折旧。以后每年再按所剩的价值再折旧4%。温哥华人口越来越多，对出租

　　公寓的需求大。投资者对整栋公寓楼的需求越来越高，但供应量却在减少。这是因为1972年，政府对公寓楼征收资本增值税，发展商就不愿兴建整栋属于一个业主用于出租的公寓楼了，他们宁愿兴建每个公寓可以卖给不同业主的高层建筑。现在整栋公寓楼一放到市场上，经常出现多个买家争抢的情况，这时要抢到房子，就需要验房有效率，贷款能力强，也需要有经验懂市场，Bill为公寓投资者提供了很多专业建议。

　　好管理员是关键因素

　　按照Bill的经验，如果知道什么可以做，什么不能做，管理公寓楼是一件简单的事。他说，如果公寓楼有20个以下单位，自己管理比较好。如果超出这个数量，就要请管理员了。管好物业的关键因素，是请一个好管理员，否则就会造成很大问题。好的管理，可以控制成本，提高收入，管理水平高可以吸引高品质的租客。

　　他喜欢聘用东欧裔的管理员，很多来自东欧的专业人士，他们在原居地收到很好的教育，移民后找不到原来专业的工作，他们做管理员认真负责。“请夫妻两人做管理员比较好，男的手巧能修理，女的细心感觉好，会与人打交道。”他说，但不可以让他们免费住抵工钱，这样做有可能引起未付工资的法律问题。可以给他们房租优惠，要给他们发正常的工资。另外管理员另有住处比住在公寓里更好，因为管理员住在同一座楼，住客可能随时去找他，涉及到超时工作的问题，可能违反劳工法。

　　如果管理员住在公寓楼内，正确的做法是，在他们的门上贴上工作时间，非工作时间除非紧急事务，不可打扰。“要做正确的事。”Bill说。管理员负责日常事务，他作为业主，要做的是每月在签费用支票时，要看各项费用是否合理，他通常的做法是货比三家。

　　把好关不让坏租客入住

　　为了让房子状态良好，可以从众多申请者中挑选租客，Bill建议，要让房子内部和外部都吸引人，才能吸引好租客。门厅的油漆要刷好，草坪要修剪整齐。厨房的设施要更新，老旧的地板要换掉。公寓外面，有房出租的标志要明显，出租房子的广告在Craiglsit 等网站上更新要及时，使潜在的用户可以看得到广告。

　　坏租客不仅会损坏物业，不交租金，还会使好房客搬离。所以最好的办法是精选租客，不让坏租客进来。Bill的做法是做好面试环节，并检查信用记录。他建议做到以下几点：

　　首先，要公司主管的推荐信;二，要上一任房东的电话(现任房东可能因为急需把不好的房客赶走，不愿讲租客的问题);三，要看看想来租房子的人开的车，如果他车窗坏了都不修，或者车的状况很糟糕，就要三思了。一个人不爱护他的车，就很有可能不爱护你的房子;四，从准租客什么时候找房，也能够看出他做事是否有规划。通常租约是按月签的，如果准租客月初来找房，希望下个月初入住，说明他做事还是有计划的。如果他月底前两天才来看房子，打算马上入住，起码说明这个人做事不是很有条理;五，房东或经理要好好坐下来，跟想租房子的人谈谈，看看他是不是有一份稳定工作，看看他个性如何;六，建议房东或经理从卑诗公寓楼业主和经理人协会的网站下载表格，请申请租房者填表，其中一项就是查看他的信用记录。

　　“如果这些都做到了，相信筛选出来的是好租客。”Bill说。

　　改变思维才可以赢得财富

　　当时Bill离开自己出生长大的Port Alberni，告别休闲缓慢的生活方式，来到温哥华寻找新机会，就是因为不愿过一成不变的生活，嚮往更广阔的天空，找寻能够让自己迅速成长的舞台。到现在，事业成功，投资也使他获得了财富，Bill依然在学习和成长。他说：“人生来就有权利创造你想要的一切，宇宙能给你的东西是无限的。”

　　他多年来养成了一些习惯，这使他获得精神上的能量。他每天早晨5点半就起床做冥想，读帮助心灵成长的书，他设定自己的目标，强化自己完成目标的信念，精神的力量对他获得财富有极大的帮助。

　　通常成功的投资者的经验是让人研究投资，学习曲线和数据，Bill的分享十分独特，他更强调思维，有了富足的思维，才可以获得财富。当然财富不是一下子涌过来的，他用积极的心态追求了20多年，才积累了财富，白手起家获得今天的成功。拥有一座或多座公寓楼，是很多人的梦想，但大家面对的普遍难题是买第一座公寓楼的钱从哪里来。

　　Bill Goold在还清独立屋的贷款后，从独立屋中贷款出来付公寓楼的首期，这是很多公寓投资者的做法，因为需要的首期数目较大，通常要付50%，另外50%从金融机构贷款。