多伦多买房流程简述

小编经常收到网友的来信，希望能用最简单的语言，最全面地介绍一下在加拿大买房贷款的流程，以及注意事项。小编特的从两位著名房地产经纪/专家的网站找来两篇比较好的文章转贴在这里，旨在让初次在多伦多购房的朋友对这里的买房过程有个基本了解。

实际的购房过程中可能遇到各种问题，不在本文的讨论范围。

===Raymond Li：大致流程===

买房前的准备工作做好后，你大概对自己要购买的房屋的风格类型，价格范围，地理位置等有个基本的了解。下一步就是找个认真负责的经纪为自己挑选房源了。
先来简单的说说为什么要找买房的经纪。首先，买房可能是我们多数人一生中最大的投资之一。买房过程复杂多变，买卖双方发生纠纷的事情也屡见不鲜，一个好的经纪能够有效的避免这类事情的发生，让你买的放心，住的舒心。第二，买房经纪的佣金一般是从房产交易的成交额中按比例由卖方支付的，你不必为此支付额外的费用。第三，买房经纪和你建立代理关系后，是有责任和义务为你找到可能的最好房源并为保护你的最大利益去做争取和谈判的，这一点如果你直接通过卖方经纪购房是不大可能享受得到的。选择经纪的时候务必确保找一个有能力，诚实，认真负责，并能和你沟通相处融洽的经纪。

找到经纪后，由经纪根据你的要求筛选出最符合条件的房源，然后联系卖方经纪公司预约看房，在看房的过程中，要对房屋从内到外的情况做个基本的了解，包括屋龄，地板状况，门窗性能，屋顶状况，basement是否潮湿漏水, 电器空调是否正常工作等，还有就是关于房屋朝向的问题，跟中国国内有所不同，因为房屋结构和日光照射的原因，这里一般更倾向于坐南朝北和坐西朝东的房子。

比较一些房源后，如果有自己非常满意的就可以开始制作一份房屋买卖合同了，也就是通常所说的下offer， 合同里写明自己愿意出的价格，定金（通常是5%），交屋日期和各种保护你利益的条款，通常有验屋条款和贷款条款，当对验屋结果不满意或贷款没有被批准时，合同自动无效；然后经过跟卖方经纪的谈判协调和讨价还价后，最终达到一个大家都能接受的结果，皆大欢喜。不过也有可能因为价格原因使得谈判陷入僵局，甚至破裂，跟卖方bye bye。

如果一切顺利，交付定金后，下一步就是验房和办理贷款手续了。验房师会对房屋的占地面积，屋龄，地基，屋顶，地板，门窗，水电设备和空调暖气等作出详细的报告。根据验房报告，如果有明显缺陷问题，合同自动无效；如果只是小问题，可以和卖方协商解决；如果满意验房结果，则可以签出除去验房condition的wavier。

贷款一般需要准备的材料有工作收入证明，首付的来源证明和房屋的相关资料，银行审核完你提供的资料后，如果批准贷款，你就要签出除去贷款condition的wavier。同时联系律师查清房产的产权信息，税务信息，是否有抵押等。障碍一步一步扫清，你离理想的新家又近了一步。

接着就是签字交屋了，房屋交接的前几天，律师会通知你交首付并签署产权交接文件。到了房屋交接日，买卖双方的律师会替你完成房产登记的手续，然后通知你去拿钥匙。拿过钥匙后，先去检查一遍房屋，在确认一切ok后，就大功告成，恭喜你可以乔迁新居了。

===William WW: 详细说明===

一、贷款预评估
强烈建议约谈贷款专家，知己知彼首先要知己，是百战不殆的前提。
目前，我的客户主要是两类：
1、登陆不满五年，首付35%就可以拿到贷款。由于各家银行把握尺度不尽相同，建议买房前还是先咨询贷款专家为宜。
2、根据家庭收入计算贷款额度。这种情况计算会更复杂些，更有必要和贷款专家面谈。一点儿小提示就是，如果你没有决定在某家银行做贷款，就不要让他们查信用分数。原因是：频繁地检查会降低信用分数，同时也会降低你的贷款额度。另外一个办法是，找到一个你信任的有经验的贷款经纪，只需要查一次信用分数，贷款经纪会按照你的意思SHOP到最好的利率。
上述两种客户，我都建议他们做贷款预批。这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。
a.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。
b.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。
c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
总之，我介绍的都是一些常识(COMMON SENSE)，仅供参考，不作为贷款建议。买家一定要向专业人士咨询相关建议。

二、决定区域(LOCATION)
如果不需要经纪，一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等，选出自己的最佳实际需求。
如果需要买方经纪，要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动，一旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。
从大多伦多的地理发展历史来看，基本上是从南往北，以YONGE街为中轴线，向东或者向西发展的。所以，这大抵就是多伦多北部的房子比靠南的房子新(翻建的HOUSE或者新建的CONDO除外)，离央街远区域的房子新过离央街近的原因。
就具体的华人居住的区域而言，列治文山(RICHMOND HILL)，MARKHAM的房龄普遍低于北约克和世家堡。喜欢较新房屋的买家可以多一些考虑前两个区域。从另外一个角度看，后两个区域在交通、生活便利略胜一筹。
决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。而关于LOCATION的重要性，各类文章可谓汗牛充栋，楼主就不再赘述。在做经纪的这些年，我见过太多太多的买家在好的区域买了房，孩子考上大学后换小一些的房或者搬到CONDO，而实现自住加投资双赢。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主自住的若干年快乐开心，怡然自得;等到出手，又获得相当可观的收益。
反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微，原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止;那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多，如果没有作好功课，不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。

三、看房
看房是买房过程中激动人心的一个环节。
在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，朝向如何，有无分门出入等;占地(LOT)有多大，使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。
具体看房之时，我一般采取由外及内的方法。外，包括两点：一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要，譬如：好社区的某几个房子靠近大路，会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染，这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密，我一般建议客人也不要考虑;如果是街角的房子，有些后院会相对小，我会告知客人，尊重客户的选择，因为有些客户喜欢街角房。
房子本身的外观也会告知我们很多信息。如：平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等，因为建筑风格的不一样，大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观，还会让你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且，更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外，外墙采用的材料、有无脱落，本身是否有裂缝;落水管有无破漏，排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。
进入房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭，有无明显的空间浪费。一般情况下，加拿大房屋进门看到的是厨房，饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候，都会留有空间放置一张早餐桌，而正餐则在饭厅享用。BTW，绝大多数西人都有一套很有品位的餐桌椅。
大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间，这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房，客户希望至少主卧能带全功能的洗手间，成为真正意义上的Master room。

四、下OFFER
在安大略省，一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同文件，前提是双方都能认可，如果购房者试图用其它文件，事先一定要和卖家沟通好。
决定下Offer，通常的程序是：
1、打电话给卖方经纪登记，经纪公司让你留下联系电话，并通知(Page)卖方经纪;
2、卖方经纪会回电你的经纪，告知接受OFFER的方式：是当面递交还是传真;如果需要当面谈判，地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方;

五、条件及解除条件
一般Offer中最常见的附加条款有：
1. 贷款条件(Financing)：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。
2. 验房条件(Inspection)：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。
3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件：要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。
需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相关法律的尊重，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。
另外一个需要说明的是，如果你在买房前，对自己的贷款了然于胸，贷款条件就没有必要加上，这样，获得自己满意Offer的几率会大一些;验屋条件也取决一些要素：譬如几年新的房屋，加上这个条件意义就不大，当然，这也取决客户的偏好;至于查看管理报告，是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。

六、律师
律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。(本章节仅就所了解信息阐述，不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题，敬请咨询专业律师)
1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安省购房合同条款，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告，一般而言，第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。
3、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。
4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款;
5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳安省的土地转让税;如果在多伦多市，还要缴纳一个即将寿终正寝的多伦多市的土地转让税;产权登记费;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费，一般都会牵扯到调整。以我的一个客户为例，他们上周五(2月8日)交割。卖家已经支付了2013年2月整月的管理费，买家从3月1日开始向物业管理公司交管理费，但是需要把2月9号到2月28日卖家垫付的管理费支付给卖家;地税则正好相反，多伦多通常是每年3月1日第一次向市府缴纳前2个月的地税，所以卖家要把1月1日到2月8日的地税支付给买家;同样，水电气也有类似调节。买卖双方的律师会协同完成此工作;
6、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取，恭喜买家成为房屋新的主人。

七、办理贷款
当合同条件一旦全部取消，就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。
和TA面谈之前，问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同(Offer)，有关房屋的信息资料(Listing Sheet)，工资单，雇主信，首付款(或存款)证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款，地税等)。如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有正式结果。

八、RE-VISIT
交房前通常有一到两次看房，我们称之为RE-VISIT。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，有无损坏和改变。
九、交割
交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。