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加拿大华裔买新屋 为争三寸地告邻居

  奥沙华市一名华裔居民因怀疑邻居兴建的新围栏侵占入自己的物业范围内,双方因三寸土地之争而对簿公堂。有人认为,为了少少土地而闹上法庭未必值得,但原来土地长期被邻居霸占,业主漠视不理的话,对方有可能申请逆权侵占(Adverse Possession)。

  不过,能否申请逆权侵占要视乎物业以何种形式在田土厅注册,旧区如旧多伦多(Old Toronto),出现逆权侵占的可能性会较大,市民要留意。

  徐卫星(下称徐)于2009年在奥沙华市(Oshawa) Birchview Dr.买入新屋。翌年7月,他隔邻一对分别当副校长及老师的邻居David Sasseville与太太Sara Steele,希望与徐合资,各付900元左右,兴建篱笆,分隔两家人的前后园。但当时徐因刚买屋,资金周转不灵而婉拒。

  到2011年7月,邻居夫妇准备迎接第二个孩子,再次提出建篱笆要求,并愿垫支所有费用。

 徐卫星展示呈堂资料──他拍下邻居所竖起的直柱如何过界,占用了他的土地物业。


  徐卫星展示图片,显示邻居竖起的直柱超越了他们原先所协定的。(王咏瑜摄)

  偏离原来双方协议分界线

  徐答允下,二人更一同根据徐的房屋测量图,在屋前及屋后定出两点,作为分界线指标。然而,徐其后发现,邻居在分界线竖起多支木柱时,木柱所在位置,却偏离原来双方协议的分界线,导致徐的土地被占用。偏差的距离最窄有6.5厘米(约3寸),最阔的则有11.5厘米(5寸)。

  据徐的邻居在庭上解释,只以2点为指标,不能清楚划分真正分界线,遂再分别以自身房屋测量图及市府街道测量图,再增添3点,作为分界指标。

  但徐不接受此说法,指对方出尔反尔,又声称对方增加3个指标点时,根本未取得他同意。

  将邻居木柱锯掉惊动警察

  徐在征求律师的意见下,不管邻居发出的律师信,自行聘请公司,将邻居的木柱锯掉。结果,邻居电召警察到场,指木柱属私人财物,限令徐将木柱放回原处,否则会被拘捕。

  徐在朋友的协助下,将木柱装回原处。但由于木柱被锯断时,埋在地下的一截连混凝土原封不动,故当徐将木柱原位装上后,却反被邻居指:木柱不稳、过高及未能平衡排成一条直线等。邻居不满,认为须新安装木柱,才能筑成篱笆。

  及后,徐的邻居亦改变主意,不愿全资兴建篱笆,反要求徐共同承担费用。

  双方争持不下,徐经小额钱债法庭,以赔偿损失工资、精神受压及邻居违反合约为由,向对方追讨1万元。

  业主知情没异议 旧区霸地10年 可申逆权侵占

  土地被霸占,邻居能否提出逆权侵占,大致上取决于三个条件:一、被占土地的注册形式;二、土地被占的年期;三、土地原来持有人是否知情。

  余凤仪律师表示,土地注册简单可分成新、旧两制。旧制实为登记系统(Registry System),以纸张作为纪录;新制则是土地业权系统(Land Titles System),为电子纪录。

  余凤仪律师再三叮嘱市民,买卖物业之前,应尽量取得物业的最新图则。(王咏瑜摄)

  随着科技发展,省府于1999年开始,逐渐将土地注册由旧制转为新制,至今安省已有九成土地以新制方式注册。

  新制注册 不能提出逆权侵占

  一些新发展地区如万锦市、烈治文山市等,物业甫开始便以新制形式注册,清晰厘定物业范围,即使邻居有意无意占用了邻户土地,日后亦不能提出逆权侵占。

  然而,一些原先以旧制转新制注册的旧区物业,则有可能被邻居申请逆权侵占。只要邻居在物业注册由旧制转新制前连续10年,都被邻居占用,而土地原有业主在知情下又没有提出异议,对方便可提出逆权侵占。因此,业主若发现自己的土地被占用,便应在届满10年期前,及早采取行动。至于柏文大厦业主则没有逆权侵占的问题。

  但余凤仪称,虽然邻居因围栏发生的诉讼十分普遍,个案之多可能仅次于家庭纠纷的官司,但申请逆权侵占的个案则十分罕见。

  尽管如此,余仍再三叮嘱,市民购买物业时应尽量向卖家索取有关物业的最新图则(survey)。

  图则可显示物业的地皮大小(lot size)、己方或邻居的建筑物有暗中或逐步侵占(encroachment),以及使用权(easement),例如是否有公共设施如电线横跨后园上空等。余指,图则最好要最近期的,因为这才能反映物业四周建筑物的改动情况。

  图则只有物业业主提供,买一份图则大约1,500元或以上。余承认,很多物业卖方都不愿提供最新图则,可能只交出上手业主留下的旧图则。在房地产市道炽热时,争柯化(offer)十分激烈,卖方即使没有图则,亦不愁没买家。

  然而,没有图则,又或图则太残旧,线条变得模煳,根本无法真实反映物业最新情况,甚至具体的地皮大小。

  若买入的物业中有建筑物过界,侵占了邻居土地,对方日后有可能要求业主移走有关建筑物。又或者,买家买入土地后,始发现物业面积较卖方声称的为小,业权保险(Title Insurance)都可赔偿这两者为买家带来的损失。

  目前,物业买卖手续中,只要买方向银行借房屋按揭,银行都一定要求借贷人购买业权保险。但值得留意的是,业权保险无法阻止邻居提出逆权侵占。

  围栏分界争拗 诉讼费可逾万元

  安省土地测量师协会的注册师巴克(Bill Buck)认为,邻居间若能互助协调,共同定出篱笆(或围栏)的分界线,固然是好,但万一日后双方有争拗,篱笆错误筑在他人物业范围内,其中一方随时要承担清拆费用。因此,安全又合理地定出篱笆的分界线,最佳方法是聘请专业土地测量师做评估,即使他日发现土地测量师出错,由于测量师购有问责保险,清拆费用可由测量师承担。

  但值得留意是,注册土地测量师的工作是根据科学数据,建议定出篱笆界线,任何一方的土地测量报告有可能不吻合。此时,两个测量师只能透过磋商,互相交换资料,尽量定出分界线。

  不过土地测量师在法律上没有权力,最后决定分界线的位置。若双方无法妥协,屋主可将事件呈交至法庭,又或审裁处根据「分界法」(Boundary Act)作出判决。

  两者分别是,法庭由一般的法官处理,他们未必拥有土地测量知识,原诉及答辩双方均需聘用律师代表;后者则根据省府的分界法,由具备相关知识的省府职员,根据双方提堂的证据,作出判断,原诉、答辩或须聘用律师。经过界线审裁处决定分界线后,若有一方不满,可续提出上诉。

  屋主若兴建围栏,但又无法与邻居取得共识,则仍可自资在自己物业范围内筑建;但屋主希望邻舍分担部分建筑费用,不过双方无法就所承担建筑费比例或围栏种类取得共识,便可透过「围栏界线法」(Line Fence Act)解决。

  围栏界线法属于省法例,但可由市府代为执行。以多伦多市为例,若屋主就如何分担围栏种类或建筑费出现分歧,市府可委任第三者作为围栏视察员(Fence Viewer),实地考察,向各屋主了解情况,再作决定,但所须费用由700元至1,100元不等,视乎所在城市而定。

  围栏视察员费用可逾千元

  分界法与围栏界线法虽然同为省法例,但前者处理围栏所在位置所引起的争拗,后者则只处理围栏建筑费用及种类的分歧。除非当物业分界线可能因水域或其他地理所限,不易厘定,围栏观测者亦有权处理。

  巴克坦言,当屋主之间因围栏分界不清,有所争拗,甚至诉诸法律行动时,屋主分分钟要额外支付万元以上的费用。

  到底屋主是否需要为了几寸土地的偏差,完全不肯妥协,值得不值得,则见仁见智。

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