充分利用自用住宅的税务优惠(上)

　　如果能力所及，相信大多数人都会购买自用住宅，当近年来房价节节高升之际，拥有房地产既可保值，有时还是创造财富的良机呢!因为每一家都要解决住的问题，执政者也针对协助「住者有其屋」而在税务上有一些优惠的措施。

　　(一)何谓主要住宅?(principal residence)

　　税法规定一个家庭单位(通常是夫妻及未成年的子女)在某一特定的年度内，可指定所持有的，而由纳税人本人、配偶或子女经常居住的一栋房子，作为「主要住宅」。一个家庭在同一年内只能指定一栋房子作为主要住宅，所以即使夫妻名下各有一栋房子，都没有租出去，也只能指定其中的一栋作为主要住宅。同一年内若同时持有一栋以上，如甲、乙两栋房子，在该年度当中若指定了甲房作为主要住宅，就不能再指定乙房作为主要住宅，只能选择其一。

　　(二)指定为主要住宅之减税优惠

　　一栋房子指定为主要住宅有什么好处?主要是当将来出售时如果有增值利益，就不需要缴税，甚至不需要申报。这种情形必须是在持有该房子的各年度，这栋房子始终都是主要住宅。如果在持有期间，该栋房子只有部分时间是主要住宅，则出售时须申报这栋房子不是主要住宅期间之资本利得。应使用之税表是T2091(IND)，计算主要住宅减税办法之公式如下：

　　减免部分=增值利益 ×( 1+指定作主要住宅之年数)÷持有年数

　　例如：一栋房子成本10万元，持有五年后卖了40万元，在五年当中这栋房子均为自用住宅，但其中的第叁年及第四年，因已指定给另一栋自住的公寓为主要住宅，就不能同时又指定这栋房子为主要住宅，持有房子的五年期间，扣除两年外，仍有叁年可指定为主要住宅。这栋房子的应课税资本利得计算如下：

　　售价40万元减成本10万元，增值利益30万元。

　　自用住宅减免部分：30万元× (1+3) ÷ 5=24万元。

　　资本利得：30万元-24万元=6万元。

　　应课税资本利得 ：3万元。