充分利用自用住宅的税务优惠

　　三、主要住宅部分出租或作營業用途

　　加拿大的房价近年来实在太高，因此将自住的一小部分租出去，所得租金至少可补贴一下所付的房屋贷款。有时家庭企业，使用住家的一小部分当作家庭办公室，也是很常见的。

　　将部分的主要住宅分租出去或改作营业用途时，若符合下列叁个条件，并不改变整栋房子作为主要住宅之状态：

　　1.分租出去或改作营业用途的部分只占整栋房子的一小部分;

　　2.对整个房子并没有做结构上的改变使其更适合出租或作商业用;

　　3.在分租出去或改为营业用之部分不提列折旧。

　　这叁个条件必须完全符合才能保持塬先主要住宅的资格，若有其中任何一个条件无法符合，将来实际出售这栋房子时，出租或营业用的部分就必须就资本利得(或损失)报税。

　　四、主要住宅用途改变时税务之影响

　　全部或一部分房子用途改变，不论是由主要住宅改为出租或营业用，或由出租、营业用改为主要住宅时，该全部或一部分房子被视为以当时之公平市价出售。

　　1.主要住宅改为出租或营业用塬先指定作为主要住宅若决定出租，或者用来经营一个企业。如此做之后，房子不再是个人之使用及享受，而用来赚取所得。此种用途改变，会被认为以当时之公平市价将房子出售; 又以当时之公平市价将房子再买进来。

　　改变用途当时之公平市价，决定有无资本利得或损失。然而因为房子改变用途前，持有之各年中都是主要住宅，所以房子的资本利得不需要缴税，当然有资本损失时税务局也不承认。

　　改变用途后，房子视作以当时之公平市价再买入当作调整成本，将来有一天出售时，售价与改变用途时公平市价的差额，就是资本利得或损失，会产生税务之后果。

　　在房子涨价时改变用途，从自用改为出租或营业用，并做房子的估价，以确定房子当时的公平市价，所产生的增值可完全免税，并将房子的税法成本提高，将来涨价增值的空间减少，可以节税。

　　2.出租或营业用房子改为主要住宅

　　如果一栋房子塬先是出租或营业用的，后来想要改为自住的主要住宅，在改变用途的当时，需当作以当时之公平市价出售，若有资本利得便需课税。如果房子跌价，则会有损失产生，可在税务上作抵减之用。(完)