居安思危，处变不惊 — 房屋保险面面谈

时光荏苒，又到了岁末季尾。各位业主，您是否已经收到了车险和房险的续约单了呢，您完全了解单上的条款吗？您对续约的价格满意吗？还是准备找新的公司询价呢？记者带着上述种种问题，访问了State Farm的好邻居代理人陈立（Li Chen），为您了解房屋保险的知识。

走进陈立位于Ellesmere Rd夹 Markham Rd路口的代理行，里面人来人往，显得特别忙碌。就在记者采访的近两个小时中，陈立也常常被电话、秘书送进来急签的文件和一些紧急需处理的事情所打断，让记者感叹他的工作还真辛苦。说到房屋保险的方方面面，陈立一下子打开了话匣子。

房屋保险的种类

陈立介绍，在加拿大，房屋保险的种类分得特别细致。与华人和移民关系较大的，主要有以下几种：

1、自住房保险(Homeowners Insurance)

作为自住物业的屋主，不论是否需要申请房屋按揭﹐都应购买屋主保险。鉴于法律没有明文规定屋主必须购买任何保险，一般而言，只是置业人士在办理房屋按揭时，按揭公司要求申请人提供房屋保险证明，以保障房屋作为抵押品之价值。在北美﹐保险不单是保障个别物品的市场价值，还涉及赔偿第三者所引起的索偿责任问题，例如因个人的疏忽引致火灾，不但可烧毁整座房屋，也可能蔓延附近的邻居﹐屋主除了失去其房屋外，还要面对数以十万元计的索价金额。

2、租客保险(Tenant Insurance)：

当租客租下单位时，便要负上安全使用这空间的责任，房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责，然而屋内的空间及租客的私人财物﹐是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时﹐获得合理的赔偿，同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外，租客以後若想在加拿大购房，如在首次購房前就有良好的租客保險记录，有助于日后节省費用。陈立说，一般而言，成熟的房主会强迫租客购买租客险，一切费用由租客承受，同时也保护租客自己的财产。

3、房东保险(Landlord Insurance)

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会彻查原因，分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外，租客便要承担责任；若是房东疏忽，房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中，虽然已判定是租客的责任，但租客没有履行责任、作出赔偿便逃之夭夭，所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险，后果可想而知。不过，陈立说，房东险有很多限制条件，不是所有公司都做，各公司限制也不一样。他还指出，租客险和房东险并非重复，所保的主体责任不同，其实都需要购买。

4、Condo保险：

Condo保险是指Condo业主自住房的保险。这种保险和租客险分属不同种类，但保险项目与其相似。对于Condo业主而言，Condo管理费中已经含有火险，所以无需购买此项，但管理费中包含的基本保险不保装修和单位的升级，也不保家庭财物，所以Condo保险的侧重点在于Condo单位内的东西，具体内容包括︰個人財物、法律所屬開支、第三責任險、漏水的理賠，例如浸濕樓下單位天花板。

陈立提醒，业主在投保Condo险前，要弄清自己的责任范围。他说，业主投保前一定不要嫌麻烦，要向大楼管理处索取大楼的附例（bylaw），读懂里面的保险条款，看看大楼本身已经保了什么，尤其是大楼标准单位（Standard Unit）的定义，因为大楼管理处所购买的保险仅涵盖大楼本身自带的房间，除此之外的地方大楼是不管的。也就是说，如果Condo单位的第一任买主在购买的单位上，又铺设了实木地板或地毯，或者他又加了墙纸，这些都属标准单位之外的东西，全部不在大楼保险的涵盖范围内。如果出现意外，大楼只能管到他们定义的标准单位的范围，即没有经过业主再装修的范围。陈立指出，每个大楼的附例各不相同，承保范围也不一样，所以一定要仔细阅读。除此之外，阅读附例时还要看看大楼保险的垫底费是多少。出现意外理赔时，如果大楼管理处认为错在房主，就算意外在大楼保险的承保范围内，大楼也会至少将垫底费转嫁给房主。陈立提醒，在阅读大楼附例时还要特别注意其中有关水的规定，如自己洗衣机漏水，或水管漏了，漏出的水对楼本身造成很大影响，大楼会承保多少。陈立说，若自己读不懂附例内容，可直接约谈物业管理经理询问。他说，弄清大楼附例后，再来找保险公司，就很清楚自己应该购买哪些项目，每项保多少金额等。他还说，镇屋险的情况类似，但镇屋最好是要保地下水反水险（Sewer Backup Endorsement），这是高层建筑所不需要的。镇屋的下水系统和普通独立屋是没有区别的，所以存在反水问题。地下室的贵重物品，因反水被浸后，如果不加这个额外险，就无法理赔。

说到房屋保险的方方面面，陈立一下子打开了话匣子。(闻逸摄)

基本保险和附加险涵盖的范围

房屋保险主要提供的保障包括：发生可理赔的意外后，提供資金來重建或修缮房屋；如果發生毀壞、丟失或損害，提供資金來更新您的財產；如果他人及其財產在您的家中 / 或您的物业中受到損害，提供第三責任保障，如支付醫療費用帳單；如果因火灾或者其他災難，您被迫從家裏搬出住到旅館，提供搬家費用及額外生活支出。

基本保险范围

一般的房屋保险所包括的意外情况有：火災、雷電、爆炸、煙熏、落物砸損、飛機或車輛撞擊、暴亂、蓄意破壞、意外漏水、暴風雨、冰雹、運輸損失等，但不包括洪水、经常性的渗水或漏水。可以选择的项目有地震、地下室污水倒灌等。赔偿最高金额主要考虑房屋的重置费用以及投保的相关财物。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是房屋发生可理赔意外后的重建或修缮，这放在Coverage A的部分。这种理赔又分两种，即承保重置成本（replacement cost） 或额外现金价值（Extra cash value）。重置成本就是重建与原来类似的房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主體本身、相連的結構（如連體車庫）、室外的固定設施、樹木、游泳池、災後清理費以及修補或建築房屋的材料，但一般不包括土地市值。所以在確定這部分的保額時，一般是用购房價格減去地產市值，金额会低于住宅市值。其次部分是獨立建築(Detached Structure)， 獨立的車庫或花園小屋就屬於這一項。如果有的話，保額一般是第[A]部分的10%。

房内财产也属房屋保险涵盖内容，即Coverage B: Property Coverage。这是指房子里面，没有与房子有固定联系的东西，衣服、电器、家具什么的。陈立说，这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说，如果有什么损失，如电视没有了，会赔付替代一个电视所需的费用。保額一般是[A]部分的50~80%。

除此之外，房屋保险中还包括臨時家居費用險（Additional Living Expenses），即房屋發生意外不能在其中居住時，您得租房或住賓館，生活费用增加。保險商會支付高出的這部分開支。保額通常是第[A]部分的20%，包括臨時住宿費用、搬遷補償費用、 臨時生活三餐補助費等。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。責任保險是指因房子的所有权而产生的责任，即若因被保險人的疏失而引起的意外，造成鄰居、第三人傷亡或財務損失，例如火災發生時不幸延燒到隔壁鄰居，鄰居向被保險人求償時，將由保險公司依據投保金額來支付賠償金。 如果有人在您的房地產範圍內發生人員傷亡或財產損失，責任得由您承擔的話，索賠有時會大得驚人，很有可能是你完全無力承擔的。陈立说，这部分在保险成分中不占很大比重，但很重要，建议保100万为宜。

陈立指出，房屋保险与汽车保险不同，由经纪计算的保额估价只有住宅建筑部分，后面的保额都是通过一个固定的百分比由电脑自动生成，经纪最多只能按客户要求，由重置成本变成额外现金价值。这样做，保额估价可能会降低少许，但现在很多保险公司的估价必须是重置成本，所以就没有什么好选择的了。陈立说，对于他承保的房屋，无论远近，他都会实地勘察，确保估价的准确。

附加保险范围

除了上述基本保险，有些保险不在基本保险中，需要额外购买。有些还十分重要，比如，2005年8月19日多伦多那场突如其来的倾盆暴雨，淹没了大多地区4000多栋房屋的地下室，业主如果没有买地下水回水险，就得不到任何理赔。目前市场上主要的附加保险有：
地下水回水险(Sewer Backup) ：该险保的是下水道的水倒灌所造成的建築或財產損失，包括地下室的重新装修及地下室内的财物。经历过多伦多2005年大暴雨的业主对这一附加险应身有体会。陈立建议，非高层住宅的业主都应购买该附加险，具体保额可自行选择多少。

地下室回水险可保障下水道的水倒灌所造成的建築或財產損失。

违反市政府条例所需改房费用险：陈立解释，这个险不是指，业主现在违反条例，建筑什么违法项目所给予的理赔；而是指，出现可理赔的意外后，如发生火灾后，需要重建房子，而在此期间，市政府的检查指出房子本来就违反了某些规定，现在需要纠正这一问题，由此而产生的费用由该附加险涵盖。陈立说，这种情况不常发生，但有些老房子会有，如果您购买的是老房子，可以考虑该选项。

空置险：陈立说，如果房子长时间空置，必须通知保险公司，因为一旦保险公司发现空置又没有得到通知，可以不予理赔。每个保险公司允许空置的时间不一样，一个月或两个月，空置险最多也只允许保一年，再长就不续约了。

珠寶損失: 一般保單對珠寶的保額有所限制，多數保險公司對此規定的上限在$3000左右，並且還要您支付免賠額。如果您單獨購買珠寶損失險，保險商將賠償您足額損失，並且您不必付免賠額。但在承保前，保險商都會要求您找經認證的珠寶商對珠寶的價值進行鑒定。

陈立指出，在他了解的范围内，多伦多基本没有地震、洪水这方面的理赔，所以经纪甚少推荐买这些附加险，但在加西地区，如温哥华，经纪可能会推荐购买地震险等附加险。

房屋保险不予理赔的项目

房屋保险不予理赔的项目主要有，空置物業超過30天；房屋用作商業用途，雀鳥、鼬鼠及昆蟲等破壞；建築中房屋受到破壞 ；酸雨破壞；被工業用濃煙破壞；非法用途，如大麻屋、製毒工場等 ；被出租租客盜竊；地震；洪水氾濫 (Flooding) ；戰亂和自然損耗等等。

哪些房屋保险公司可能拒保

您买房子的时候，有没有想过，有些住宅可能因无法买到保险而无法获得按揭呢？陈立介绍，这种情况不多，却确实存在。他说，就此而言，不同公司有不同规定。State Farm作为主流公司，对电路的要求较严，铝线必须全部更换为铜线，否则不予承保。对于取暖系统，如果使用较为老旧的烧油取暖，油罐太旧或埋在地下，近年来都不予承保，除非是地面上的普通新油罐才有承保可能。水管系统方面，下水管道若为铸铁材料，上下水管道若为镀锌钢管，常会引起管道生锈，也可能影响到保费。

至于华人圈中较为常见的出租房，业主必须住在该住宅中，并具ESA电力安全证书，State Farm才能把租户情况写在保单上。而且，该房屋只允许租给一个家庭，不允许同一个房子出租给多个家庭。陈立解释说，ESA是出具电力安全证书的独立机构，他们出具的证书获多家保险公司承认，具体内容可在网站www.esasafe.com上找到。

除此之外，陈立指出，很多公司对3年内有过理赔记录的受保人限制较严，所以业主如果3年内有理赔，一般要等满3年后再考虑转公司。另外，保险公司一般会拒保大麻屋、非法建筑，有些保险公司也可能不保重建费用达100万以上的房屋。陈立说，主流保险公司一般会严格考量能否承保，一旦承保，并不会因上述问题加很多保费。市场上还有一种保险公司，什么都保，但费用很贵。（待续）

油罐太旧或埋入地下，容易破裂，清理费用高额，此类房屋保险公司近年都不承保。

地面上的普通新油罐可能还有承保机会。

影响保费的因素

保险公司关注的问题，自然是影响保费的因素，最主要的包括以下几点:

1．房屋地点。保险公司多会询问受保住宅的邮政编码，根据他们以往的经验以及所掌握的资料了解社区情况，评估风险。比如有的地区处于低洼地带，一次暴雨过后，许多房屋地下室污水倒灌，他们接到许多索赔申请。如果顾客要求保险包括污水倒灌的情况，他们就会考虑是否接受以及保费该加多少。陈立解释，房子的意外与车辆意外不同，房险的理赔都属偶然事件。有时并非某个地区不好，而是这个地区在某段时间发生过几起意外，某公司在该地区的理赔一时升至上百万，索赔率大增，足以影响该公司在该地区的定价。所以，有时需要房主多询价，加以比较。

2．房屋基本情况：价格、面积、房龄、层数、有否车房及附属建筑物、卧室等用房数量及位置、地下室是否完成装修、有否使用特别的建筑材料或拥有特别的设施如壁炉、游泳池等。这些都是房屋本身最重要的信息。由此可以判断房屋的质量、素质以及意外情况下的重置费用。陈立说，房险估价最重要的就是重置成本，这不是指房子的价值，而是重建的建筑费。有些房子，因为位于好校区或其他原因，售价较高，但不代表重建的建筑费会很高。因为理赔范围是建房，而不是买房。

内置式车库

外接式车库

3．供电系统：供电是多少安培的；什么样的配电盘（空气开关、保险丝）；内部电线是什么材料的（铜线、铝线、knob & tube电线），这些都很重要。除大楼单位外的一般房屋，60A供电被认为是不够的，通常不会被接受，因而会被要求在一定时间内升级到至少100A。与空气开关配电盘相比较，保险丝配电盘被认为有较高的火灾风险，但不会被要求做更换。保险公司铝线和knob & tube 电线最为紧张，认为有较高的火灾风险和安全隐患。

knob & tube电线

铜线

4．供暖系统：是用什么样的供暖系统；暖气炉的新旧情况；有否油罐；油罐的位置及状况（室内、室外、地上、地下、新旧、被废弃时间等）。注册验房师林森在其文章中说，燃油系统被认为具有较高的风险。油罐（特别是埋在地下的油罐）可能造成环境污染，导致极高的清理费用，并有火灾隐患，保险公司对此相当紧张。

5．给排水系统：供水管、排水管什么样的材料（铜管、铅管、PB、ABS、PVC、铸铁管、镀锌管）；橱房、卫生间是否做过更新；地下主供水管是否更换过。PB供水管由于技术不成熟，具有很高的爆管漏水风险，通常不被接受。铸铁管、镀锌管具有一定的使用年限，易于被锈蚀、阻塞而造成漏水损害，保险公司对它们比较敏感。

PB供水管

6．有否燃木壁炉，这可能带来火灾和一氧化碳中毒隐患。

燃木壁炉可能带来火灾和一氧化碳中毒隐患。

7．屋面材料的新旧情况。

外墙砖结构

8．室内外消防及安全设施情况：室外水源（如街边消防水喉、湖泊等）及消防站的位置、距离等；有否保安系统及是否使用；有否火灾报警系统或自动灭火系统；有否安装烟雾报警器、一氧化碳报警器及灭火器等。

建议家中常备灭火器

9．房屋的使用状况：有否超过一个居住单元；现在和将来是否出租；房屋是否用于商业用途等。10．居住者的状况：家庭人数及结构；家庭成员是否有人吸烟等。

另外，除了房子本身的情况，保险与受保人本身的情况也相关。陈立说，具体内容复杂，各公司不一样，商业上有所保密。比如，投保人以前的索赔记录和住房经验就与保费有关。新移民在这里没有任何保险记录和经验，房险相对有经验的人就会贵一些。同一房子不同人买，保费也会不一样。林立说，人的因素控制不了，只能通过慢慢积累良好记录。

如何节省保费

针对保险

●房屋与汽车安排在同一保险公司购买，因为保险公司为鼓励客人把汽车及房屋一起投保，会提供保险折扣。更有些公司推出划一「垫底费」﹐即汽车跟房屋在同一个意外下受损毁，保险公司只要求客人支付其中一个「垫底费」便可。

●安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣，更有些公司对设有洒水系统的房屋给予额外折扣，家居安全设施完善，折扣也相应提升。

安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣

●保留好房子设施更新的各方面记录，因如果屋顶、炉子、中央空调，电力设置等方面较新，都可能得到房险折扣，这也是新房为何房屋保险较低的原因。对于旧房，如果可以得到前任房主更新过炉子、电线等方面的收据，也可能得到相应折扣。没有记录，光嘴上说，或验房师说，可能都不行。

保留好房子设施更新的各方面记录很重要。

●与父母同住及跟父母联名购买房屋的客人，会因着父母的年龄到达五十岁或以上的而获得年龄折扣。

●长期的客人往往是保险公司最珍贵的资产，因此有些公司会给予连续投保超逾三年的客人忠心折扣。

●调高「垫底费」可得高垫底费之折扣，在现实生活中，小意外也有可能会出现，若在能力范围内应付得到的，便可把「垫底费」金额调高一些，借以立即减省保费。

●不吸烟的习惯﹐除了对个人健康及周围环境有一定的好处，更会减少火灾的发生，家居更安全舒适。若家中没有吸烟者，便可获不吸烟折扣。

若家中没有吸烟者，便可获享不吸烟折扣。

●信贷纪录在北美社会是非常重要的，若能保持良好的信贷评级，部分的保险公司将可给予折扣优惠。

信贷记录在北美社会非常重要。

●没有按揭的屋主﹐自然有较宽裕的财力来保养及维修其物业，因而减低房屋因日久失修而引发的破损。故此保险公司也很乐意提供更多的折扣给予一些毋须房屋按揭的客户。

林立给读者的建议

最后，林立推心置腹地表示，买房是大事，所以业主要学会保护和管理好自己的房子，避免一些不必要的理赔。理赔一旦发生，一方面影响您的保费，另一方面影响您换保险公司前的保险记录。有些隐患只需做些小事就可防止，如入冬前把屋外水管的水放干，防止其冬季破裂；冬季室内保持一定的温度；从防盗角度讲，每天收好寄到邮箱的报纸和邮件，不要让人觉得屋内无人；如果装了防盗器，可买一些大的警示牌子，说明屋内有防盗器；甚至屋内没有装防盗器，您也可以竖一些类似牌子，起到一定的威慑作用。同时，业主还需保持各种记录的详尽，如维修更新的记录。这些不仅可以获得保险折扣，有些有关财产的理赔，没有收据或清单也会有麻烦。家里财产要常备清单，就好象记账一样。这样也可防止，索赔后很久才想起还有什么财产没有索赔，但已经过了时效性了。另外，要注意和保险公司沟通，如果有什么变化要及时更新，以防给保险公司接口拒赔或者少赔，产生不必要的麻烦。

从事保险经纪多年的陈立说，他享受从事服务业所带来的满足感，也希望在服务中销售保险，而不是强逼客户购买保险。因此，他的个人手机一般都开到晚上10点，周末也不关机机。陈立说，希望服务带来的附加价值，能让他在市场上找到立足之地。

每天收好寄到邮箱的报纸和邮件，不要让人觉得屋内无人。