钱多好办事 非加拿大居民加国买房快准猛

肖绍军（左）在交易完成后与卖家客户合影。

　　加元贬值，吸引了更多中国买家来加拿大购房。非加拿大居民在选择社区、房型、贷款时有什么偏好，出价和抢offer时有哪些特点，以及用何种方式支付首付？本刊就这些问题特别采访了大鹏地产公司经纪肖绍军。

　　肖绍军表示，感觉从去年下半年开始，多伦多的购房者中，非居民多了起来，加币汇率越跌，来的人越多，势头越来越猛。他说现在来加的旅行团当中，不少游客是以买房为目的，尤其是商务或者行业代表团，而且购买力很强。他从去年6月份至今，接待了23个旅行团，或多或少都有团员买房。例如去年12月接待的一个中国医药代表团，行程8天，17个团员中就有3位通过他买了房，或许还有其他团员通过别的经纪买房。肖绍军说，这些游客都是有备而来，事先联系好，他带著资料去酒店向他们推荐了几套，之后3人一起去看了3套独立屋，一人买下特鲁多中学学区房，另一人在York Mills买了一套，分别是130万和160万，还有一人为今秋将入读多大的女儿买了个多大附近50多万condo单位。

　　肖绍军表示，在本地人眼里，目前多伦多的房价是疯狂上涨，可对非居民来说，最终是要将房价换算成人民币来计算。过去几年，加元对人民币的汇率平均约为6.5，而最近有客户换到的最低汇率还不到4.8。有一位客户，两年半之前以138万在C14区的Willowdale买了栋二层旧房，他弟弟上个月来多伦多，又买了一栋类似房，已经涨到185万，看似哥哥赚了，可换算成人民币，这两年半房价基本没有差别。

　　非居民购房快、准、猛

　　肖绍军介绍，非居民普遍资金比较充裕，对房价不如本地人敏感。并且由于他们停留的时间短，任务重，志在必得，所以敢于出价。另外他们还很识货，基本上选华人热衷社区，中产喜欢的房型，4卧双车库。非好学区好社区不买，分租屋不要。有个客人买了2套都是离学校最近的，为的是将来好卖。适合翻建的社区较受欢迎，如York Mills、C12、C13、C14、C15、Bayview Village、Willowdale、康山等。

　　对房子的选择方面，非居民偏好持有成本低、且能整租出去的，在大占地旧屋与新房之间，会选择旧屋，因为地税更低，出租不会心疼，并且升值空间大。

　　多买、买独立屋也是趋势，肖绍军说，有不少非居民不止购买一套房，有位矿主，从他手中买了6套房，同时还从其他经纪手中买了几套。以前留学生较多在学校附近买个小condo自住，现在购买独立屋的增多，最近接待的一名留学生，目标是300万的独立屋。

　　肖绍军说，非居民决策快、出手快、出价猛，有时为了抢到房子，非理性出价，打破了市场平衡，改变了格局。对本地人来说，从2012年到现在，房价实实在在上涨了30-40%，怎么可能愿意多付出40%呢，可对非居民来说房价没有什么变化。

　　非居民多选择浮动利率

　　非居民申请按揭贷款，利率上与本地居民相同，只是要求更高的首付款比例，不过对收入就没有很严格的限制。肖绍军表示，去年他询问了几家银行，都表示非居民只要首付超过35%，不需要收入证明便可以为其提供65%的贷款，但上限是100万。今年银行放宽了贷款政策，本月CIBC通知他说，非居民最高可贷款200万。

　　21岁以下的留学生贷款比较难，所以一般会以父母的名义贷款，一种做法是与父母签署《委托授权书》后代理买房；或者先以留学生的名义下offer，待交割时父母再过来签字、贷款。

　　肖绍军介绍，非居民房贷种类的选择上与居民及投资移民有差异，大部分非居民会选择浮动利率，很少选择固定利率，即使选固定最多锁定2年，没有人锁定5年房贷。他认为这意味著非居民随时可能撤出市场。

　　多途径将首付款带到加拿大

　　非居民是如何将购房款从中国转到加拿大的？肖绍军表示，大部分人通过银行汇款，这比较方便。还有人采取将国内资产抵押给中国的银行，再从驻加拿大的中资银行获得抵押款，他的一位深圳客户就是将价值500多万人民币的国内房产抵押，再从本地中资银行借款70万加币支付了首期房款。也有客户是通过开设在香港的公司，开出旅行支票，他最近接待的一位客户就是随身携带了500万加币的旅行支票，在逗留的20多天内购买了3套房产。

　　肖绍军说，最令人意外的是，由于买楼花订金额小，某些建筑商甚至接受信用卡缴付订金。一年前有位客人看中一处楼花，但没有带足够订金，便询问建商可否刷信用卡，建商居然接受，于是直接用卡支付了4万元订金。

　　身在境外视频签署授权书

　　持有短期签证的非居民可能无法等到房屋交接就必须离境，这就牵涉到授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款和房屋交收。原则上要求委托人和受委托人要在律师见证下签署《委托授权书》POWER OF ATTORNEY (POA)。肖绍军介绍，大鹏地产接待了不少非居民客户，其中有客户身在福建，人都没有来本地就把房买下，是怎么办到的？他说有时委托人无法前来，就有本地律师行派人前往委托人所在地，与本地律师和受托人透过视频见证双方签署授权书。另外，也有银行接受在香港律师见证下签署的授权书。肖绍军说，多伦多已经有律师事务所去福州等购房者较多的城市开设了分支机构。

　　投资获利不一定缴税

　　非居民购买房地产时，与居民的税务是相同的。不同之处体现在房地产出售，非居民在出售房地产时，增值部分必须缴付资产增值税。肖绍军分析，现在非居民购房踊跃，赌的是加币未来升值。而税务局是以加币计算资产增值，假设房子购买时价值100万加币，卖出时扣除成本还是100万，则不需要支付增值税。但是加元汇率若从4.8上升至6.2，就意味著有140万人民币的投资回报。

　　非理性出价抬高购房门槛

　　肖绍军表示，非居民来势迅猛，短时间大量涌入。在本地人还在精挑细选、精打细算的时候，非居民出个超高价就把房子买走了。一些非理性的出价，抬高了本地人的购房门槛，也加剧了本地人的恐慌。

　　他说，目前房价的上涨势头令经纪也大跌眼镜，因为根据教科书和行业经验，出价一定要有依据，即参照区内之前的平均售价以及涨幅、屋况等，给出一个合理的房价。然而现在市场上房价如脱缰野马一路飙升，超出了本地人的心理价位。例如他今年1月与一名建商客户在York Mills买一栋叫价149万的旧屋，附近去年10月以160多万卖掉一个类似的房子，他们认为现在该屋价值应为170万，咬咬牙出价173万，结果在22买家抢offer大战中，第一轮就被淘汰。最终该房以212万元成交，听说买家就是非居民。后来再有类似的房挂牌，叫价都在200万以上。

　　他担心，石油危机一旦结束，加币随时会上扬。而加元回升或者房价上涨过快，一些赚快钱的非居民投资者在获利后，也许就会撤出。所以未来房价上升越快，市场就越不稳定。他们若慢慢撤离，房价不会受影响而下跌；若短时间内同时撤出，对房价肯定是个灾难。

　　肖绍军说，以前经纪看好、推荐哪个社区，遇到认为值得买的物业，自己也会去投资。但这一轮行情出乎他们的意料，因此他以及周围同事很少有自己去投资的。