6家权威金融机构齐证实：加国房价被高估这么多

　　加拿大的房地产市场有泡沫吗?这个问题萦绕在大家心头好多年，国内外的观察员也一直在对加拿大房地产市场的健康状况发表各种预测。但这些预测大相径庭，有些人认为市场被高估了60%，而其他人则认为它可能低估了近10%。

　　当然，对房地产市场的研究是模煳科学。每个分析报告都使用自己的测量方法来衡量房地产市场的所谓“公平价值”。一些比较房价和收入，而另一些则看利率或人口增长。有一个分析报告甚至把房价与加拿大的出口值相比较。我们来看看各个世界著名的金融机构是如何解读加拿大的房地产市场的。

　　德意志银行

　　(Deutsche Bank)

　　评估：房价被高价60%

　　最近数据：2014年第四季度

　　2015年1月，该行首席国际经济学家Torsten Slok发表警告，认为加拿大房地产市场被高估了约60%，并拉响了全国的警钟。他也引发了大家对该银行衡量加拿大房地产市场的方法进行激烈的批评。

　　德意志银行认为，市场估值过高基于两个衡量指标：房价与收入比以及房价与租金比。如果房价上升的速度快于人们收入的增长速度，那么房市的风险就很高。同样的规律也适用于房价租金比，如果买房的花费要比人们所能支付的租金高很多，房屋价格就可能太高了。到去年年底为止，德意志银行认为，与居民收入相比，加拿大的房价被高估了约34%;而与租金相比高估了90%。两者平均高估了60%。

　　批评人士因对德意志银行用来判断收入和租金的数据质疑，而猛烈抨击其分析。其数据的主要来源是世界经济合作与发展组织(OECD)。该组织比较房价收入比时所用的收入为“市场收入”，即看劳动力市场中人们通常会赚多少钱。以这种方法来计算，房屋价格就会高估30%左右。但“市场收入”忽略了人们其他重要的收入来源，如政府的转移性支出和投资，TD银行经济学家Diana Petramala如是说。当房价与所有的收入相比时，房价只高估了8%。

　　德意志银行的加拿大租金数据也来自经合组织，而经合组织的数据来自于加拿大统计局，是其评估消费者价格指数影响所使用的数据。加拿大统计局曾警告称，其租金指数并不一定反映实际市场租金，而且许多批评人士也指出，这个租金指数往往大大低估了租金的增长。Petramala女士说，比较房价与租金的另一个问题是房屋类型，房价增长最为迅速的是独立屋，但大多数新的租赁房是公寓，尤其是在大城市，而公寓价格的增长要慢得多。

　　《经济学人》杂志4月15日一期认为加拿大的房地产市场是世界上最被高估的，使用的也是类似的衡量方法。

　　加拿大央行

　　(Bank of Canada)

　　评估：房价被高价20%左右

　　最近数据：2014年第三季度

　　去年12月，加拿大央行公布自己的房产市场报告，警告说全国的房价高估10%-30%不等。央行的估值模型比较了房价、人均税后收入和政府10年期债券的利率(近似于房屋抵押贷款的利率)。房价和收入都根据通货膨胀进行了调整。

　　央行认为如果房价离人均收入和利率的基本面越远，房价就高估得越多。过去40年加拿大经历了两次重要的房地产市场回调 (央行定义回调为在至少一年的时间里房价下跌了10%以上)，因此加拿大央行研究了18个西方国家的房价，并发现其估值模型能够预测房价回调。它发现，在六年时间里，从回调前的三年到回调后的三年，价格通常被高估了约10%，峰值达到20%，然后会平均下降20%。

　　这种分析应该引起人们的重视，因为央行认为加拿大的房地产市场大概正处于回调要发生的时刻。不过，该行还发现，回调通常在某种程度上是因央行提高利率以应对通货膨胀而触发的。近年来，加拿大的利率一直在下降，通胀保持在低水平。

　　惠誉国际评级

　　(Fitch Ratings)

　　评估：房价被高估24%左右

　　最近数据：2014年第二季度

　　总部设在纽约的惠誉国际评级从20世纪80年代开始研究加拿大房价，认为其属于“可持续房价”，也就是说，价格的变化一直基于对新住房的需求。惠誉考虑人口增长和新房建设等这些衡量因素。很多机构关注住房负担能力、利率的影响，认为即使房屋价格上涨，低利率让很多人能够负担买房。但惠誉有不同的观点，它认为从长期来看，利率不是一个推动房价的重要因素。

　　同样地，在短期内失业率的变化会对房地产市场产生巨大的影响，但不会长期影响房价。惠誉发现，驱动加拿大房价的长期因素是收入――个人家庭收入和 GDP所反映的国家财富。加拿大人挣得越多，能花在住房上的钱就越多。“在现实世界中有很多因素可在短期内影响房价，”惠誉国际评级主管Stefan Hilts 说，“但从长远来看，供需平衡仍是主导。”

　　国际货币基金组织

　　(International Monetary Fund)

　　评估：房价被高价11%左右

　　最近数据：2014年第四季度

　　IMF最近才开始研究加拿大的房地产市场，它的估值模型所使用的数据最早只是2010年的。和其他机构一样，IMF考虑了家庭构成因素的速度，即衡量人口增长(一个家庭被认为是同居住于一个屋檐下的一群人，无论他们是否有亲属关系)。IMF也考虑收入和就业增长，以及五年抵押贷款利率和通货膨胀。有趣的是，IMF发现一个最能反映加拿大房价变化的衡量因素是所谓的“贸易条件”(terms of trade)，即比较加拿大的出口总额与进口总额。

　　例如，如果出口增长额快于进口增长额，那么贸易条件增加。贸易条件也考虑到汇率的变化，所以如果加元升值，贸易条件也增加，因为加元上涨将推高出口的价值、降低进口成本。根据IMF的说法，当贸易条件增加时加拿大人感到富有，因此可能会愿意在住房上花更多的钱，反之亦成立。IMF将所有这些衡量因素综合在一起，并与实际房价比较，认为房地产市场高估了7%到20%，或平均约为11%。

　　TD银行

　　(Toronto-Dominion Bank)

　　评估：房价被高价11%左右

　　最近数据：2014年第四季度

　　像IMF一样，TD也认为家庭收入中值、利率、就业和人口是驱动房地产市场的基本因素。但与IMF不同的是，TD银行也考虑供给和需求，包括新屋数量。TD的模型也关注负担能力，基本上看一个普通的家庭花了多少钱在住房上，并将之与长期平均值进行比较，即加拿大人约将收入的30%花在住房上。虽然价格一直上涨，但低利率仍使得住房是可负担的。

　　TD也将利率预期加入其模型中，如果利率上升的话，将推高房屋贷款利率，让住房负担能力下降得更少。如果利率上升到更“正常”的水平，那么房地产市场将被高估10%-15%，TD银行如是说。(TD没有对“正常”进行定义，但加拿大央行的隔夜利率平均约6%;现在是0.75%，而在过去的十年里平均为1.8%。)TD银行认为，相对于其基于经济基本面的“公平价值”模型，房价大约高估11%以上。

　　加拿大房屋贷款及住房公司(Canada Mortgage And Housing Corporation)

　　评估：房价被高价3%左右，在合理范围内

　　最近数据：2014年第二季度

　　基于2014年第二季度的数据，加拿大房屋贷款及住房公司(CMHC)认为本国的房地产市场只是适度高估，只有3%左右。它警告说，加国的房地产市场被适度高估，但回调的风险很低。

　　CMHC衡量的方法是最详尽的，但也说明了要得到加拿大的房地产市场的可靠信号是多么困难。该机构研究了三种不同的模型来估计房价应该在什么位置。一个模型比较房价与驱动住房需求的传统因素：通货膨胀、税后收入、房屋抵押贷款利率和人口增长。另一个模型研究大城市里影响房价的因素，包括地价、建筑成本和城市人口增长。第三个模型考察住房负担能力，比较目前的价格(人们实际支付的价格)与房屋的建议价格(建议价格即一个家庭如果将收入的30%花在住房上，他们可负担得起的房子的价格)。

　　CMHC结合了前三个模型中的一些因素构建了第四个模型，然后将所有四个模型来比对实际房价的三个不同的衡量维度――加拿大房地产协会转售房屋价格指数(resale house price index)、加拿大国民银行地产网(Teranet-National Bank)房价指数和加拿大统计局的新住房价格指数，这样就有12个可能的方法来衡量过高的估值。

　　由此得到的结果其变化范围相当有戏剧性。在其最近预测中，即去年秋天的数据报告，CMHC预测，房价可能在低估了13%到高估了16%之间，平均有 3%左右的高估。将其所有测量值与临界值8.5%比较，8.5%是CMHC认为房地产市场被高估的可靠水平，如果其最高估值高于临界值，它就表示房地产市场适度高估;如果所有模型的平均水平都高于临界值，那么风险更高。

　　在研究楼市的回调风险时，高估只是CMHC考察的四个因素之一。CMHC还考察了所谓的“过热”现象，即房屋销售速度是否快于新上市的速度，以及房价是否增长过快，因为这可能是市场中投机行为的标志。它还研究过度建设现象，即建商面对楼市的强劲需求和上涨的价格、建造新房来补充市场的现象。过去， CMHC已经发现这四个因素中至少有两个因素的组合与申请房屋抵押贷款保险的峰值一致。