加拿大楼市双城记 温哥华、多伦多房价疯得可怕

　　温哥华和多伦多，加拿大最知名也最有代表性的两座城市。同样，两地的地产市场非常火热，房价遥遥领先于其他城市。很长一段时间以来，加拿大地产市场一直在上演着“双城记”。

　　温哥华和多伦多房价未触顶

　　上周，加拿大国家银行公布了4月份年度综合房价指数(Teranet-National Bank National Composite House Price Index)，虽然4月的平均房价创下历史新高，但涨幅放缓。

　　报告表示，综合房价同一年前相比增加了4.4%，与3月相比增加了0.2%，今年3月房价指数的年增长为4.7%。除了2009年经济衰退期，今年 4月的月增长率是综合房价指数被记录17年来最薄弱的4月数据。除了多伦多和温哥华，其他城市的房价都已经从历史高点下跌，而温哥华和多伦多强有力的独立屋市场拉动了全国房价指数的上升。

　　在被统计的11个城市中，有9个城市的价格都从历史最高点下降，国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneault在报告中写道，“加拿大多数城市正在经历房价的调整，目前温哥华和多伦多两大城市的地产市场仍很紧俏，未来几个月仍将保持这一趋势，但同时其他地区市场的疲软将限制国家整体房市价格的大幅度上涨。”

　　自2009年6月，全球金融危机阻滞价格上涨以来，国家房价指数增加了37.8%，温哥华和多伦多在这段时期房价分别上涨42.3%和59.2%。温哥华4月的综合房屋指针价格(Benchmark Price)同一年前相比增长4.8%。根据大温地产局的数据，4月的独立屋平均房价为67万3000元。温哥华西区和西温，指针价格已经达到250万元和220万元。多伦多也是如此，国家银行的综合房价指数显示，多伦多今年4月的房价较去年同期上涨7.6%。

　　虽然受到油价下降的影响，但是卡尔加里和埃德蒙顿的房价并没有像预想中一样大幅下降，卡尔加里房价轻微上涨0.2%，不过与去年同期相比下跌 0.6%。埃德蒙顿房价上涨0.6%，与去年同期相比增加4.7%。相比，渥太华则经历了惨重的下跌，房价同上月相比重跌2.3%，和去年同期相比更是下跌4.1%。

　　其他城市变化较小，温尼伯格房价增长1.9%，魁北克城增长1.72%，蒙特利尔增长0.97%，哈利法克斯增加0.7%，维多利亚下降0.2%，汉米尔顿下降0.1%。

　　房屋销量全国不均衡

　　根据加拿大地产协会的数据，4月全国房屋销量增加2.3%，是今年连续第3个月的直线增长，和去年同期相比增加了10%。

　　从房屋销售情况来看，温哥华和多伦多依旧处于领头羊的位置，温哥华4月房屋销售量同去年同期相比上涨37.7%。蒙特利尔银行(BMO)的首席经济学家Douglas Porter表示，这不仅是加拿大最高的涨幅，而且表示增长速度很快。多伦多的销售量上升16.5%。Porter认为，目前这两个城市仍属于卖方市场，独立屋极度短缺，公寓供应量丰富。

　　在加拿大的26个主要城市中，有16个城市的销售量都出现2位数的增长，其中有7个增长率超过20%，温哥华的增长将近38%。Porter指出，这体现了加拿大地产市场的弹力，从销量上看不只是温哥华和多伦多的天下。

　　受到油价下跌影响，3个石油省份城市，卡尔加里、埃德蒙顿和雷吉那，销量都呈两位数下降，萨斯卡通下降9.7%。

　　建设稳健而持续的地产市场

　　加拿大6年前躲过了美国房市的危机，但是各个金融机构和经济学家一直在警告和担心加拿大的房市过热问题，争论加拿大到底是会重蹈美国覆辙还是软着陆。《加拿大地产周刊》在5月7日第12期刊物中曾经发表文章《六大权威金融机构证实：加拿大房价被高估》，根据6大权威机构的观点和数据发现，加拿大房价确实被高估，但仍在可控范围内。

　　澳大利亚已经对投资房地产的外国投资者进行限制，但是加拿大并不打算追随其步伐。一些分析师认为应该对外国投资者征税，以冷却多伦多、尤其是温哥华的地产市场，但加拿大总理哈珀上周四表示，目前政府不会考虑这种做法，但会持续关注地产市场。

　　现在加拿大的按揭及家庭收入比率(debt-to-income ratio)已经高达163.3，银行还在持续推出低利率产品。哈珀认为，受到低利率的刺激，很多人借贷过多，这其实是非常危险的。“人们应该提高警惕，从长期来看，我们希望建设的是稳健而持续的地产市场。”

加拿大主要城市房价变化

城市

从最高价下降幅度

最高价时间

距最高价时间（月）

Victoria

-5.1%

2010-06

58

Vancouver

0.0%

2015-04

0

Calgary

-1.9%

2014-10

6

Edmonton

-2.6%

2007-09

91

Winnipeg

-0.9%

2014-09

7

Hamilton

-0.4%

2014-12

4

Toronto

0.0%

2015-04

0

Ottawa-Gatineau

-6.1%

2014-08

8

Montreal

-3.3%

2014-07

9

Quebec City

-0.3%

2013-07

21

Halifax

-3.1%

2013-06

22

Composite Index

0.0%

2015-04

0